地产行业的2012分化与整合中的模式竞争.pdf

地产行业的地产行业 分化与整合中的模式竞争分化与整合中的模式竞争 一一、分化与整合分化与整合 财务状况的分化财务状况的分化： 四成企业无资金缺口，四成企业资金缺口大于10%  调控背景下，地产行业整体的财务状况恶化，上市公司平均的现金持有比例从2009年末的18% 下降到2010年末的16%，2011年中期下降到13%；平均的净借贷资本比（（银行贷款-现金）/ 净资产）从2009年末的20%上升到2010年末的41% ，2011年中期上升到46% ；平均的总负债 率从2009年末的65%上升到2010年末的69%，2011年中期上升到71%。  随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：如果成交量持续萎缩至2012年，则 行业整体将处于资金缺口状态，其中六成企业面临资金缺口的威胁，四成企业在无法维持当前 贷款规模贷款规模 （（到期贷款无法续借到期贷款无法续借））的情况下将面临相当于总资产的情况下将面临相当于总资产10%10%以上的资金缺口以上的资金缺口，但仍有四但仍有四 成企业无资金缺口。 效率分化：高周转企业优势扩大  2007年行业高峰期，地产上市公司平均的存量资产周转率为0.50倍（相当于平均用24个月回笼 资金），2008年低谷中上市公司平均的周转速度减慢一半至0.26倍（平均的资金回笼周期延长 到45个月），2009年市场回暖后行业平均的存量资产周转率又恢复到0.45倍（平均的资金回笼 周期缩短到27个月），2010年调控背景下存量资产周转率再次降低至0.37倍水平（32个月回 笼资金），2011年上半年地产上市公司平均的去存货速度减慢24%，年化的存量资产周转率降 至0.28倍（43个月回笼资金），已接近2008年的低谷水平，持续低谷中周转速度恐将进一步降 低低10%10%左右至左右至00.2626倍倍 （（4646个月回笼资金个月回笼资金））。  我们以营业利润率为横轴、存量资产周转率为纵轴绘制了地产上市公司的效率分布图，然后将 那些“年销售额在30亿以上、相同利润率下有着行业最高周转率的企业（或相同周转率下有着 最高利润率的企业）”连接起来，由此构成了行业的效率边界，它是地产企业在相同产品定位 下所能达到的最高运营效率。  繁荣期，边界上企业的存量资产周转率是行业平均周转率的2.05倍；低谷期，边界上企业的周 转效率是平均效率的2.31倍。以边界效率为10分，边界效率的20%为0分，2011年中期上市公 司平均得分司平均得分33.9898分分，其中其中，效率评分在效率评分在55分以下的企业从分以下的企业的年的6969家上升到家上升到7777家家，占总数的占总数的 65% 。但在多数企业不及格的情况下，仍有16家上市公司的效率评分保持在8分以上，其中， 万科、中海、恒大、SOHO、雅居乐、龙湖、仁恒、保利等公司的效率评分均在9分以上—— 调控背景下调控背景下，，效率的分化也在加剧效率的分化也在加剧。。 效率分化：高周转企业优势扩大 繁荣期效率边界与远洋地产的效率位置 低谷期效率边界与远洋地产的位置 1.20 0.90 0.80 1.00 0.70 0.80 0.60 率 率 转