2019年物业承接查验操作指南.pptVIP

2.13 物业管理机构更迭时的物业承接查验 物业管理机构更迭时的物业承接查验和移交是在前期物业服务合同终止或物业服务合同期满时，业主大会选聘了新的物业服务企业，并与之签订的物业服务合同生效时发生的物业共用部位、共用设施设备的承接查验及移交活动。 1. 承接查验的法律主体 （1）原有的物业服务企业向业主或业主委员会（产权单位）移交时的双方法律主体是： 交方：原有的物业服务企业 接方：物业的业主或业主委员会（产权单位） （2）业主或业主委员会（产权单位）向新的物业服务企业移交时的双方法律主体是： 交方：业主或业主委员会（产权单位） 接方：新选聘的物业服务企业 2. 承接查验的条件 在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验。 （1）物业的业主或业主委员会（产权单位）与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同； （2）物业的业主或业主委员会（产权单位）同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。 3. 物业管理机构更迭时的物业共用部位、共用设施设备承接查验所依据的文件： （1）物业服务合同； （2）《物业管理条例》； （3）《物业承接查验办法》； （4）《管理规约》； （5）移交的物业图纸资料、清单； （6）物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范； （7）物业管理相关的合同、协议等。 4. 承接查验及移交的程序和内容 （1）成立承接查验组织，确定查验和移交方案 为保证物业查验和移交的顺利进行，使物业管理实现无缝衔接，一般情况下，应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下，由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加，共用组成查验和交接小组，对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。 （2）查验和移交的物业管理资料，主要包括： 1）物业原始资料，主要是： 物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料，包括：物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。 2）物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料；包括：物业设施设备清单、台帐，使用、修理、改造报告、重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等。 3）业主资料，包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。 4）财务管理资料，包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、欠收款项等。 5）合同协议书，包括：对内、对外签订的合同、协议原件。 6）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。 7）其他需移交的资料。 资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。 （3）物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交 1）物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验，评价其使用功能及安全性和完好程度，关注是否存在危险隐患，以便分清责任，由责任人负责解决和处理。 2）物业共用设备的查验和移交，主要包括：供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度，使用功能、共同确定其存在的问题，从而界清责任，协商处理和解决。 3）物业共用配套设施的查验和移交。主要包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等），绿化设施，照明设施，安防及消防设施（如值班室、岗亭、监控设施、报警设施、车辆道闸，消防配件等），文化娱乐设施（会所、游泳池、各类球场、健身器材等），各种标识等。 4）物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。 5）室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。 6）产权属全体业主所有的设备、工具、材料等，主要包括：办公设备、交通工具、通讯器材、维修设备工具，安防、保洁、绿化设备、工器具，物业管理软件、财务软件等。 （4）物业查验与移交资料。共用部位、共用设备设施及物资财产现场查验要做好记录，查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议，即可办理移交手续，交由新进入的物业服务企业实施管理。在办理移交手续时应注意以下几个主要方面： 1）物业共用部位、共用设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度； 2）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等）应明确收取、支付方式； 3）确认原有物业服务企业退出或留下人员名单； 4）提出遗留问题的处理方案； 5）一定