中原昆明二级市场分析.pdf

二级市场分析 1. 二级市场成交情况 2. 商品房新增供应情况 3. 商品房预售情况 4. 市场新开盘情况分析 5. 昆明分区域房地产市场分析 6. 重点竞争项目分析  或许是由于政策空前严厉，或者是2008年的前车之鉴，新政后客户和开发商均反应迅 速；两方均认为市场不会因为政策的调控而出现激烈的改变，市场前景仍旧向好。  而2010年市场实际的表现也的确像预计的那样，成交量和成交面积前期出现短暂下 滑，但价格依然坚挺；  进入2011年，政府显示了对于房价调控的决心，先后出台“加息、限贷、限购”等严厉 调控措施，使市场波动加剧，目前的二级市场呈现“有钱人不能买，没钱人买不起”的 尴尬局面，市场成交主要以首置、首改为主，商品房成交量已经呈现出明显下滑趋 势，同时，客户对于市场再没有清晰的认识，观望情绪继续加重。 Part 1 二级市场成交情况 2007年高速发 2008年政策调 2009-2010初市场回 2010年初至今政 展 控 暖 策调控  由图可见，二级市场的波动与国家对于房  2009年开始，市场回暖，成交量与成交价格节 地产的调控密切相关，2008年的政策调控 节攀升，市场供不应求； 使房地产进入缓慢发展时期，成交量与成  2010年中，国家继续进行新一轮房产调控，成 交均价均呈现平稳期。 交量呈现波动较大，但价格仍旧处于高位。 亿元 万㎡  房地产进入回暖期后，房地产市场成交面积及价格大幅增长，发展商在此时期获取到较高 的利润，因此，在新一轮调控初期，资金的充裕使开发商不急于降低商品房价格，以此来 对抗政策影响；  但随着调控政策力度的不断加深，目前市场上部分开发商已经开始变向降价，以解决越来 越沉重的资金压力。。  有图可见，新政出台前后，户均价格起伏较小，价格仍旧处于高位期；  户均面积则呈现下降趋势，户均面积由2008年的90-120㎡到2011年的80-91㎡，主要原因是新政的出 台对于高端客户的限制和首置或首改客户的资金承受能力较弱，在满足购房需求的情况下，不得不降 低自己需求标准，选择在支付能力范围内的住宅。  国家的房地产调控政策对于二级市场的冲击作用较大，打乱了开发商的开发节奏，同时， 对于产品的走货速度及产品结构都产生了一定的制约作用；  集中表现于户均面积的逐渐减小，户均面积在80-91㎡之间，说明，目前市场上的主力客户 群体已经发生着转变，客户对于购房总价的承受能力较弱。 由于目前的房地产正处于下降期，因此，本项目在产品的打造上应趋向于大的市场环 境，打造低密度高端产品之余，在普通住宅的设计上应偏向于客户需求。 Part 2 商品房新增供应情况 2010年商品房新增供应达到峰值  2010年新增商品房供应达到了914.25 ㎡，是继2005后首次突破900万㎡；  主要是2009年市场刚性需求消化了2008 年蓄积的商品房供应量，到达2010年上 半年昆明市商品房价格持续上涨，政府 为抑制持续上涨的房价，增加商品房供 应量。