项目投资环境分析.pdf

前 言 近几年以来，中国房地产业开始出现强劲增长势头，成为拉动国 民经济增长的重要“引擎”。2000 年以来，上海房地产业在投资及建设 规模上已步入新的快速增长期，居民的住房消费观念也得到进一步更 新，购房消费能力得到有效增强，其房地产市场日趋走向成熟。上海 房地产市场的兴旺，引来越来越多的房地产投资商步入上海。 上海阳光投资（集团）有限公司，从战略发展角度出发，公司定 于 2003 年 9 月 24 日，对上海宝山区顾村 7 号地块进行投标竞价，同 时拟在中标后，于该土地上进行商品房住宅项目的投资开发建设。该 项目预计总投资规模约9.3 亿元，住宅建设规模22 万平米，建设周期 2 年，销售周期2～2.5 年，3.5～4 年内完成项目投资、开发、回收。 本项目由于投资额度巨大和运行周期较长，并要取得预期的目标。 如果在投资前不进行较为深入投资开发研究，并在投资经济效益上充 分的论证，仓促的拍板定案，就会给企业带来无法弥补的损失，这就 使得项目投资开发的研究具有必要性。 本项目投资开发研究的理论是基于项目投资可行性研究。因此， 本项目投资开发研究的内容必然基于项目投资可行性研究内容框架 上。本项目投资可行性研究的内容主要包括三个方面：一是项目投资 的必要性的研究；二是项目技术可行性的研究；三是项目经济的合理 性的研究。根据项目可行性研究的内容框架，结合投资项目的实际情 1 况。本项目投资开发研究框架可分为以下六个部分 第一部分：投资环境分析。是对拟投资开发项目所面对的资源状 况、限制条件、优惠措施、经济态势等对项目投资的实施和发展有影 响的程度进行的分析研究。 第二部分：市场环境分析。对拟投资开发项目的市场供求状况、 竞争能力、企业（投资者）内部条件进行分析研究，其中市场的供求 状况是决定项目投资与否的基本依据。 第三部分：项目规划研究。对拟投资开发项目的资源条件进行分 析研究，以确定投资项目的物理质量和服务质量。 第四部分：项目进度分析。分析研究并确定整个项目的进度计划。 第五部分：经济效益测算及评价。分析项目的投融资方案，测算 项目现金流量和损益等情况，测算项目不确定因素影响程度，评价项 目测算指标，确定项目的盈利能力、偿债能力和风险能力。 第六部分：项目风险及策略。 通过对本项目投资开发进行研究，有效的分析、论证项目既定期 望目标的合理性、可行性。同时，发现项目投资开发存在的一些风险， 并提出相应的对策，为公司的效益实现和项目的顺利实施提供依据。 2 第一部分 项目投资环境分析 任何一个投资项目都不是孤立存在的，总是与它周围的环境有有 千丝万缕的关系，同时投资项目的生存和发展总要受到所在环境的影 响和制约，而环境的影响和制约的力量远比投资项目对环境的影响和 制约要大。因此项目的投资开发应该广泛的关注投资环境的变化，以 发现项目发展的机会和避免风险。 以下就是依照投资环境的分类，结合本项目对相关的各类投资环 境进行分析、评价。 1.1 政策法律环境分析 政策法规是引导房地产项目开发的风向标，因此研究宏观层面的 政策法规对把握市场走向、确立项目定位起到了十分关键的作用。 从近阶段市府多次会议的精神来看：目前上海房地产业的总体发展 是健康、规范、有序的，未来要在更高起点上继续健康有序发展，不 断提升房地产的支柱产业地位，提高其对全市经济增长的贡献率，使 房地产增加值占全市 GDP 的比重在今后几年达到 10％；不断改善市民 群众的居住条件，切实解决好困难群众的居住困难。 具体来说，继续保持上海房地产持续、健康、有序发展的良好势 头，将突出六方面内容。 1. 加强了对土地市场的调控和管理，按照“政府调控、市场供地、规 范运作、依法管理”的原则，发挥好土地市场的龙头作用。控制用