房地产估价-收益法概述.pptVIP

第五章收益法;一、概念 ;四、操作步骤 ;§5-2 收益还原法的计算公式 ;通常以年为单位;二、净收益每年不变 ;公式用途：;1、直接用于计算价格 ;2、不同年限价格的换算 ;例5-8;例5-9;3、比较不同年限价格的高低 ;A房地产无限年价格:;4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 ;例5－11：;a发生在期初;0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n ;0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n ;三、纯收益按一定比率递增（减）;例5－12;0 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n ;四、纯收益按一定数额递增;例5-13;递减没有无限年;五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 ;若t年前的纯收益每年相等;例 5-14;例 5-15;七、有效毛收入与运营费用的变化不同 ;Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n ;如下情形，请指出哪???不能使用或有条件使用;例5-16;八、其他 ;例 题;§5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 ;一、纯收益 （净收益）;运营费用＝有效毛收入×运营费用率;（二）不同类型房地产的净收益求取 ;（三）有形收益和无形收益 ;例5-18;（2）二层价格计算 ;（五）净收益流量的类型;例 题;二、还原利率 ;二、还原利率;（三）还原利率求取的基本方法;试算＋线性内插;（三）还原利率求取的基本方法;三、收益年限的确定 ;1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 ;2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 ;§5-4 剩余技术及收益乘数法 ; 利用公式 讨论这一技术的应用 ;例5－24;二、收益乘数法 ;例5－25;例题;又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估