某项目整体营销策略方案.pptVIP

营销思路 通过我们对本案周边商业市场的分析，建议本案商业可采取两种模式： 1、树立商业部分的高端形象，对业态定位进行相对模糊的包装宣传，形成客户的高度关注和绝对认同——直接销售； 此模式有利于快速回款，无后期运营风险； 一旦启动销售价格即难以拉升，项目价值难以最大化； 2、对商业进行系统的招商规划，对业态定位进行明确的分配和价值梳理，在招商率达到60%以上后启动销售——先招商后销售； 先招商后销售有利于项目的传播和价值提升 需承担后期运营风险。 营销思路 根据开发商意愿和本项目实际情况，我们建议本项目采取第一种模式—— 直接销售 营销策略 营销策略 我们先从案名入手…… 华润.名都 能否更好的支撑起项目的核心推广价值？能否更好的支撑起项目的品质形象？能否形成市场追捧的购买风潮？能否满足商业、住宅两种业态的需求？ 经过我们的思考和研讨，我们认为应在营销推广时将住宅、商业分为两个案名，根据项目不同阶段和特性进行侧重传播，同时更能有机结合相互促进，将更有利于项目的整体影响实现…… 商业案名？ 住宅案名？ 周边项目分布 中央花园 宏基王朝 维也纳春天 秀水新华城 东方国际 西亚斯·御景 壹品蓝湾 华润.名都 住宅案名建议 营销策略定位 建议一：华润·大观 从项目原有的积累中进行沉淀和提升，用“大观”来寓意本案在新郑市区的核心地位和非凡视野，强化位于市中心、市府隔壁的绝对优势；满足市场受众的尊崇感。 建议二：庆都·中央首府 借助庆都首府既往的品牌影响力，强化项目自身品质和开发实力，同时用“中央”来诠释项目的核心价值和市场地位，凸显市府隔壁的绝对优势，更有利于市场传播。 商业案名建议 营销策略定位 建议一：中华新天地 强化本案得天独厚的地理优势， 大气磅礴的向市场传递高调声音， 对后期商业经营的品牌建立和口碑传承形成稳定基础， 快速建立知名度 建议二：庆都·人民广场 借助庆都既往的品牌影响力， 强化项目自身品质和开发实力； 强化本案得天独厚的地理优势——人民路，并以广场形象迅速建立知名度； 同时可暗喻堪比上海的人民广场。 推广策略 形象策略——大气，气势磅礴；易记，跳出市场 渠道策略——精准，目标准确；务实，切实有效 1、中华新天地与华润·大观结合运用； 2、庆都·人民广场与庆都·中央首府结合运用。 推广运用 区域价值：市中心核心地段，毗邻新郑市政府，黄帝故里财富引擎，随政府方向，钱景无限量 商业价值：成熟商业区点石成金，60万新郑人集中消费区，高端人群聚集地， 创新型商业模式区 投资价值：地处中华第一古都、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、省级对外开放重点试点地龙头地段，一铺难求，财源井喷 品牌价值：田润置业14年积累沉淀，庆都系列作品引领新郑地产，专业服务，不断超越，倾力铸造新郑一流品牌 项目价值梳理 属性定位1 城中央 市府旁 繁华综合体 属性定位2 扼守市中心门户， 新郑地标型建筑 住宅主推广语 城市中心，精尚生活样本 商业主推广语 我是中心，定义财富未来 一座城市，只有一个中心 整体主推广语 一座城的荣耀，新郑人的骄傲 整体主推广语 销售测算 总体经济效益估算分析： 住宅整体销售均价按5300元/㎡ 商业按1、2层连体销售均价按28000元/ ㎡ 商业3层暂按实现均价6000元/ ㎡测算 住宅实现总销售额约为：1.33亿 商业1、2层实现总销售额约为：2.47亿 商业3层实现总销售额约为：0.26亿 则商业整体均价约为20500元/ ㎡ 本项目总体销售额约为：4.06亿 则本项目整体销售均价为10565元/ ㎡ 注：以上价格未经市场研究，非最终实际销售价格，仅供参考。 商业分割 商业分割原则 原则1：高楼层商业划分大面积，利用单价优势吸引客户购买， 若后期持有则可引进大型主力店，带动商业人气； 原则2：1-2层商业以一拖二销售为主，带动2楼销售 原则3：1楼黄金位置划分小铺散售，纯一层销售提高商业溢价 原则4：一楼醒目位置设置部分展示通道，导入二楼人气，保证 二楼商业昭示性和可达性，消化二楼大面积商铺 商业价值研判 69m 73.2 m A B C D 综合自然人流、昭示性、商业集中度、道路繁华度4各方面，整体商业的临街价值氛围4个等级：ABCD 商业铺位面积的划分需要结合整体商业价值，利用总价和单价双重杠杆实现商业价值最大化 商业分割 1F 73.2m 69m 整体进深较大，单靠街铺无法完全吃面积，因此在内部借助柱体做双开门内街。 蓝色区域内街以品牌服饰为主，单铺面积控制在30-80㎡之间 临路位置设置出入口，导入外部人流 红色区域拐角位置设置餐饮及服装主力店，单店面积控制在300-1000㎡，