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房地产业 营业税改征增值税政策培训;近期应速办的几项业务：;近期应速办的几项业务：;目　录;;第一部分 营业税改征增值税的基本内容;2.理论基础。不重复征税，V+M 3.价内和价外的区别。价内税是销售价款中已经包含的税；价外税销售价款中不包含税金的税. 例如：张三从某房地产购买一套住房，花费111万元，销售额的计算？;;第一部分 营业税改征增值税的基本内容;第一部分 营业税改征增值税的基本内容;第一部分 营业税改征增值税的基本内容;第一部分 营业税改征增值税的基本内容; 4.境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。;第一部分 营业税改征增值税的基本内容;（二）征收率：3%，5% （三）预缴率：2%，3%;三、一般计税方法应纳税额的计算 （一）只有一般纳税人才能适应一般计税方法 一般纳税人：应税行为的年应征增值税销售额超过500万元的纳税人（不包括其他个人）为一般纳税人；年应税销售额未超过500万元的纳税人，会计核算健全，能够准确提供税务资料的，可以办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。;（二）计算公式 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 1.销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） 例如：张三从某房地产公司购买一别墅，花了1100万元。假设是营改增之前，该房地产公司该笔业务销售额是？营改增之后该房地产公司该笔业务销售额是？;（1）销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：一是代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费；二是以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减（应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票）；;第一部分 营业税改征增值税的基本内容;（2）视同销售 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：;第一部分 营业税改征增值税的基本内容;第一部分 营业税改征增值税的基本内容;2.进项税额：是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产支付或者负担的增值税额。;（2）不得抵扣的进项税额：一是用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。固定资产、无形资产和不动产仅指专用于；二是非正常损失（是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或不动产被依法没收、销毁、拆除的情形）的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；三是非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。;第一部分 营业税改征增值税的基本内容;（3）适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。 36号文件的规定，注意与房地产的区别;（4）已经抵扣进项税额发生不得抵扣情形的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减，无法确定的，应当按照实际成本计算应扣减的进项税额。因销售中止、折让或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额扣减。;四、简易计税方法应纳税额的计算 （一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 其中简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额＝含税销售额÷（1＋征收率） 如果 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。;第一部分 营业税改征增值税的基本内容;第一部分 营业税改征增值税的基本内容;五、纳税义务的发生时间及纳税地点 （一）增值税纳税义务的发生时间为： 1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者