房地产市场报告分析.pptVIP

1区域概况及区域价值 2地块基本信息及价值 3项目资源界定;项目位于天心区 ，天心区于2003年起开始“生态新城”的建设开发;;大学城;大学城;区域价值分析;用地指标 占地面积：69361㎡ 总建面积：208083㎡ 容积率：3 住宅建面：166466㎡ 商业建面：41616㎡(20%);项目现状及四至;项目配套;;地块资源界定;项目初步定位;;初步定位：生态新城全生活型（居住、休闲、商业）品质社区;项目定位与发展战略回顾;项目整体定位;项目整体定位;项目发展战略;项目分期发展战略;项目分期发展战略;物业发展建议;区域项目创新点;建筑风格及外立面;博林金谷：德式包豪斯风格;新古典主义的特征： 强调理性而非感性的表现 在构图上强调完整性和仪式感 在造型上重视轮廓;建筑风格;材料质感;综上所述，我们建议选择新古典风格;环境、景观设计要点建议;周边项目景观规划无明显特色，颜色单调，缺乏主题;长沙的天气与上海类似，春秋短促，冬夏绵长，但其更靠近南方，全年都能保持较温和湿润的天气，因此长沙的冬季并不萧索，仍然有常绿阔叶树（香樟、女贞）;上海绿城——杨高路绿城项目;上海绿城在整体风格统一的前提下，分为五大组团，各具特色，相对独立，而又相互穿插，融为一体。大规模的中心花园、组团绿地、宅间绿地和蜿蜒的水系，构成了层次丰富的生态视域和灵活有序的景观空间。 ;园林景观——通过游泳池、休息亭、下沉式中心广场等功能型景观设施，丰富社区景观的同时增加实用性;环境、景观设计;环境、景观设计要点建议;园林景观总结;住宅产品设计;住宅产品建议;热销户型特点：N+1房;入户花园、大面积阳台半赠送，飘窗全赠送已成为各大项目标配;项目位置位于南二环内，紧邻长沙理工大学，改善型需求较为突出 项目推出的主力户型面积配比简单，103-112㎡的舒适两房为主，经济型两房与大面积改善型三房次之 项目相对性价比高（大社区，8300均价），整体去化率达到95%以上;项目原址为殡葬用地，整体体量大，分期缓慢开发，本地人抗性相对较大 户型设置偏小，控制总价，主打刚需，主力户型为87-90㎡两房，110㎡左右三房 整体供应量有限，因此去化普遍较高，但整体均价仅7300元/㎡;;;100㎡边套;地下车库设计;相对于全露天停车场与全地下停车场而言，半地下停车场更容易管理，既不会像全露天停车场那样遭受风吹雨打或影响居住宁静，也不会像全地下停车场那样需要配设更多设备更难以监控。 由于整个停车场都是自然通风采光，大大节省了停车场的通风照明能源，偌大的停车场白天几乎可以不用亮灯，全天无需电力抽风，可以大大节省居住的公摊电费，降低业主的居住生活成本，对楼盘促销有益无害。;全地下车库成本较高，半地下或架空层都能减少成本 半地下车库或架空层车库高出地面一定距离，通风自然采光 解决首层住户的私密性、的潮湿问题 增加了更多的绿化面积，提升园林层次感 达到人车分流;物管、生活服务;物业管理;基础服务：物业管理、委托代办、居家出行;配套建议;配套设施建议;风情商业街;风情商业街;餐饮、服饰、足疗、洗浴、茶室等长沙遍布（2、3楼利用率较高）; 长沙传统五大商圈，“五虎闹长沙”;;1.Shoppingmall打造的空间较小，项目条件有限 2.长沙市场社区型商业发达，成熟社区商铺空置率极低 3.餐饮休闲类业态为社区商业的首选业态 4.项目周边多为老社区，有着成熟丰富的消费人群;业态布局建议;;商业面积建议;建筑形态;按照商办20%的比例，仍然有约3万方商业或办公，我们建议走商住公寓路线;中信新城;;; 70%以投资为主，30%为过渡型刚需客户；长沙市区的客户依然是购买的主力，地级市的客户逐步成为购房的重要客源，地段、升值潜力、精装修是客户置业关注的主要方面。;;精装修、产品附加值、商业价值提升、商务价值最大化是公寓主要的几种溢价手法； 从销售情况来看，周边公寓项目总体月均去化30套左右，个别热点项目去化百套以上；从价格来看，周边公寓成交价格普遍在7000-8000（毛坯） 整体市场反应，70%以投资为主，30%为过渡型刚需客户；长沙市区的客户依然是购买的主力，价格、地段、投资回报、精装修等是客户置业关注的主要方面； 从市场反应来看，低首付、增加产品附加值，精装修等可加速产品去化； 从周边项目来看，周边多以70年产权居住类产品为主，多采用常规销售策略，价格平稳，走量一般;项目优势 地理位置：新开铺路旁交通便利，距离未来地铁1号线步行约1.5公里 政策影响：随着未来政策从严，投资属性的住宅产品热销将减退，商办产品因不限购相反有一定优势;;建议新古典风格，保证社区整体风格的一致性;预计本案公寓产品销售价格7000元/㎡（毛坯），若能以LOFT产品形式出现，售价可以达到9000元/㎡ 考虑到产品形式稀缺性，提升