房地产基金的国际经验和运作模式研究.pdf

房地产基金的国际经验和 房地产基金的国际经验和 运作模式研究 运作模式研究 报告人：马晓生 2003年11月1 日 1 目 录 目 录 一、房地产基金概要 二、国外房地产基金运作模式研究 三、国内房地产类基金的运作模式研究 四、新城集团可采取的房地产基金模式 五、房地产基金方案（草案） 2 一、房地产基金概要 3 1. 1 房地产基金定义 1. 1 房地产基金定义  房地产投资基金是产业投资基金的一种。  产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务 的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立 基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人 来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。  专门投资于房地产行业的基金就称为房地产产业投资基金，即房地产投资基金。在大多数国 家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。 1. 2 房地产基金的投资领域 1. 2 房地产基金的投资领域 把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域。  既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；  既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；  既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购；  既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；  在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性和流动性。 4 1. 3 房地产基金的一般投资特征 1. 3 房地产基金的一般投资特征  收益率波动小，回报较稳定。  比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投资。  由专业人士管理。常聘请专业顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作 。  能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务。  中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产 投资的利益。对于经济周期的波动比较敏感。 1. 4 REIT的分类 1. 4 REIT的分类 根据资金投向的不同，REIT可以分为三种类型：  权益型（Equity REIT） 直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于旗下房地产的经营收入。投资组合中主要持 有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还 来源于房地产的增值收益。 投资方式主要有两种：一类是直接收购房地产物业进行经营管理；另一类为投资房地产 公司，通过间接方式投资房地产资产，采用该类方式的目的主要在于通过投资企业的方式来 适应房地产地域特性强的特点，可以实现多地区经营，实现多元化经营，从而达到降低房地 产行业的系统风险的目的。  抵押型（Mortgage REIT） 主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放 抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的 部分租金和增值收益。  混合型（Mixed REIT） 顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事