济南七里堡策划运作思路纲要.pdf

济南七里堡项目·策划运作思路纲要（一） －－本项目主体之一系济南市菜篮子工程，作为由老农贸市场改扩建的大型商业地产项目， 既涉及原有业态的改造升级与维护完善，又涉及新增业态的策划规划、经营运作，各种利益 主体交错其间，牵涉面广、问题点多、矛盾错综复杂。 －－2005年7月，信地营销接触本案伊始，即迅速安排市场人员进行项目基础性调研工作， 随后组织策划团队着手项目前期策划，并在此基础上形成项目初步规划建议。05年 8月中旬 前，信地营销陆续提交市场调研报告、投资分析报告及策划建议书，此后即以现场人员驻扎 方式持续保持对当地市场的跟踪关注和对项目规划定位的调整细化。 －－当前，项目正逐步进入实质性运作阶段。鉴于此，本次提交之报告，旨在从战略层面深 度剖解项目，着重对定位、招商、包装、整合、推广等几方面问题进行针对性地深入分析， 力求言简意赅、把握实质、具备实效性与可操作性，为项目的整合推广、策划执行提供基础 性参考坐标。 ――本着简要原则，相关基础性内容见敝司前期提供的各类型报告及文本，本篇不再赘述。 ――基于审慎原则，价格策略与销售策略须待更深入对接市场后提供为宜。 1 1.项目本原属性认知 □ 项目的核心竞争力 核心竞争力的根本特性之一，就是竞争对手通过模仿、复制也难以形成超越，本质上是一种特质与稀缺性的体现。 由是观之，本项目真正的核心竞争力在于： 架构于济南多区域接合部， 位居城市主干动脉的双重交汇节点， 既有的以及潜在的商贸流通及集散批发能力。 □ 项目最大的比较优势 正是有了上述的核心竞争力为基石，方才造就了本项目最大的比较优势： 既有的、以蔬菜为主体的、济南市最大的农副产品交易平台之一。 2 ◎ 该比较优势的 3 大形态特征 ◇农产品型态特征。 ◇“食”主题型态特征。 ◇初级产品形态特征。 ◎ 该比较优势卖点提炼 （原七里堡蔬菜综合批发市场特征） ◇济南市 10 大市场 （2000 年被政府评为“济南市 10 大市场之一”， 2004 年市场成交额 7.3 亿元，当年列入政府重点发展的“济南 15 大市场”） ◇济南市菜篮子工程 （已列入“济南市菜篮子工程”，受到济南市政府相关主管部门的重视关注，按惯例通常会配套相应的政策性优惠鼓励措施） ◇历城区重点工程 （已列入“济南市历城区重点工程”，历城区政府高度重视，七里堡居委会大力支持，具有潜在的优惠扶持） ◇国家农业部指定命名 （是农业部命名的定点批发市场，1996 年被农业部命名为“农业部中心批发市场”） ◇垄断优势 （市场交易量占济南市全市蔬菜交易总量的 60％） ◇万商云集 （来自全国 20 个省、市的客商云集原市场，高峰期日客流量 5 万多人次） ◇货如轮转 （日进出各类机动车辆近千辆，人力三轮车、自行车万余量） ◇交易旺盛 （日上市蔬菜、果品近 70 余种，100 多万公斤，全年市场上市的蔬菜、粮油、肉禽蛋、水产、果品等品种成交量达 4.5 亿公斤） ◇成熟悠久，商脉积淀 （1994 年 11 月 26 日建成经营，迄今已有十余年发展历史，商脉与人气积淀） ◇24 小时全天候交易 （有别于大多数商业项目，蔬菜交易的特性令本项目具备 24 小时全天候交易、交易不间断、永不落幕的特点） ◇农产品价格形成中心 （本市场部分主导品种的价格系央视