土壤液化潜势区公布对房价之影响1摘要-张金鹗.PDF

稿件所屬領域：2.住宅與不動產 土壤液化潛勢區公布對房價之影響1 2 3 4 呂哲源 、江穎慧 、張金鶚 摘要 2016 年 2 月 6 日的美濃大地震，使國人開始意識到土壤液化對於居住安全 的威脅。其後，政府公布八個縣市的土壤液化潛勢區查詢系統，將土地劃分為高、 中、低三等級潛勢區，提高民眾對土壤液化的風險意識及居住安全的重視。然此 舉卻引發市場熱議，土壤液化與房價之間的關係出現兩種討論：部分認為查詢系 統之公布將衝擊房屋市場，使潛勢區內之房價下跌、成交量萎縮；另一方則考量 建築技術上可以克服以及資訊透明化後的資訊疲乏，認為土壤液化於房價的影響 有限。過去國內外有不少文獻針對突發事件對於特定市場的衝擊進行評估，但很 少針對土壤液化對於不動產市場做相關的研究。 本研究採用 2015 年 3 月至 2017 年 2 月之不動產實價登錄交易資料，及中央 地質調查所土壤液化潛勢查詢系統之圖資進行實證分析。應用特徵價格理論和差 異中之差異配對分析法（DID with Matching ），研究臺北市潛勢地區內之房屋交 易價格是否存在差異，以及比較公布前後之價格變化。實證結果顯示，政府揭露 液化潛勢區之資訊，確實造成臺北市高潛勢區內之房屋價格下跌 3.34% ，中、低 潛勢區內之房屋價格則無顯著影響，而此影響效果在公布半年後有淡化的現象。 關鍵字：土壤液化、房價、特徵價格法、差異中之差異法、傾向分數配對法 1 本文感謝主審與兩位匿名審查委員，提供許多寶貴意見，使本文更臻完善，惟文責仍由作者自 負。 2 國立政治大學地政學系碩士。Email ：105257025@.tw 。 3 國立政治大學地政學系助理教授。Email ：yinghui@.tw 。 4 國立政治大學地政學系特聘教授，通訊作者。Email ：jachang@.tw 。 土壤液化潛勢區公布對房價之影響 一、 前言 2016 年 2 月 6 日芮氏規模6.6 的美濃大地震，造成臺南市地區多數樓房傾斜、 下陷及倒塌等災情，其中最為嚴重的是永康區維冠金龍大樓， 16 樓層高的大樓 在劇烈搖晃後應聲倒塌，造成 115 人死亡、96 人受傷，為臺灣史上因單一建築 物倒塌而造成傷亡最嚴重的災難事件，震驚當時的臺灣社會。事後外界不斷的分 析倒塌的主要原因，在諸多檢討聲浪當中，除了有偷工減料、一案建商、設計不 良和一樓拆牆等之外，另有一說法則指向土壤液化的問題，因此土壤液化成為媒 5 體熱烈討論的話題，也喚醒民眾對於土壤液化的風險意識 。 當國人開始意識到土壤液化潛在的威脅後，對於居住安全的重視大幅增加， 公布「土壤液化潛勢地區」頓時成為民眾的首要訴求，過去政府擔憂會打擊房價 引發反彈，或是造成社會過度的恐慌，因此不願公開土壤液化區資訊。然而，在 面對這次災害引發的社會壓力之下，政府在災害發生後一個月內，於 2016 年 3 月 13 日由經濟部中央地質調查所公布第一批的「土壤液化潛勢區查詢系統」，依 據可能發生土壤液化的輕重程度，將土地劃分為高、中、低三等級潛勢區，供民 眾查詢房屋坐落土地潛在的液化風險。 在政府決定公開資訊之後，最備受議論的便是對不動產市場的衝擊。土壤液 化潛勢地區與房價之間的關係出現兩種不同的看法，部分認為揭露潛勢區資訊將 嚴重衝擊整體房屋市場，消費者顧慮到居住安全的風險而不敢購買潛勢區內之房 屋，導致房屋價格下跌、成交量萎縮和賣壓加重等情況6 ；另一方則考量土壤液 化在現行建築技術上已可克服，透過多種作法如置換土壤、採用樁基礎地基或灌 漿地盤改良等方法7 ，皆