仲量联行房地产市场研究报告调研方法.pptxVIP

仲量联行房地产市场研究调查与分析方法住宅场研究调查方法零售场研究调查方法写字楼市场研究调查方法1.1住宅宏观/微观数据更新1.2土地信息1.3新增供应1.4未来供应1.5微观需求1.6指标1.0住宅场研究调查方法1.1住宅宏观/微观数据更新消费规模、购买力等查询重庆统计局官方网站获得统计公报，统计年鉴等信息（社会零售品消费总额、人均可支配收入、人均消费性支出等）参考网站： 重庆统计信息网1.2土地信息整理平时收集的商业土地成交信息并填入到REIS（房地产市场研究报告）季度土地信息表格中。重点关注知名开发商竞得的楼面地价较高（RMB 3,000 per sqm）以上、位置较好地块项目，核实后可列入未来项目列表中。一般情况下，根据竞得土地的成交信息，确认为住宅项目，根据可获得的最大住宅可建面积以及开发商过往案例以及网站信息将住宅供应面积进行合理估计。。土地信息参考网站中国国家国土资源部网站/ （拥有全国土地信息，可以从全国范围进行对比，信息量大）重庆网上房地产拟供应土地信息 （拥有详细的土地供应信息）重庆网上房地产出让信息 （拥有详细的土地成交信息）中国土地挂牌网 1.3新增供应：研究范围界定：高端住宅定义：首先需要满足价格至少高于市场平均价格的50%，且同时综合考虑项目的区位、物业品质、开发商知名度、户型配比、户型面积、配套等也是综合评定住宅等级的标准。别墅及层数过低（一般八层以下）的花园洋房不在本研究范围内。公寓不在本研究范围内。新增供应数据获得途径：Daily News及日常信息搜集。核实并更新RESI历史数据。1.4未来供应：未来供应界定：在建或者将要建设的物业，档次符合本研究界定的高端住宅的定义。未来项目来源：对land database有代表性的土地进行及时跟踪。日常信息的搜集整理。新增供应与未来供应参考网站：重庆搜房网：/重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网：/1.5微观需求：微观需求界定微观需求主要指售出套数。数据来源通过国土资源与房屋管理局公众信息网统计销售套数。1.6指标价格电话访谈主要在售楼盘，比较历史价格。适当参考搜房网的价格信息。租金通过查询搜房网、搜狐焦点房产等多个网站的租房信息，了解主要高端楼盘的租金走势和二手房成交均价。其他电话咨询或踩盘尽可能获取多的信息：开发步骤、每期推出量、户型、周边配套及项目本身配套、价格、销售情况、车位配置、电梯配置、物管费等。指标和微观需求数据信息来源重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网：/电话咨询访谈写字楼市场研究调查方法住宅场研究调查方法零售场研究调查方法2.1零售宏观/微观数据更新2.2土地信息2.3新增供应2.4未来供应2.5微观需求2.6空置率2.7得房率2.8租金2.1零售宏观/微观数据更新查询重庆统计局官方网站获得统计公报，统计年鉴等信息（社会零售品消费总额、人均可支配收入、人均消费性支出等）通过网站查询各大百货营业额信息参考网站：重庆统计信息网/szcq/渝中区商委（营业额数据）主要百货年报2.2土地信息整理平时收集的商业土地成交信息并填入到REIS季度土地信息表格中。重点关注知名开发商竞得的楼面地价较高（RMB 3,000 per sqm）以上、位置较好地块项目，核实后可列入REIS project未来项目列表中。一般情况下，根据竞得土地的成交信息，确认为商业项目，根据可获得的最大商业可建面积以及开发商过往案例以及网站信息将零售供应面积进行核实。土地信息参考网站中国国家国土资源局网站/was/search?page=5channelid=149696searchword=%E9%87%8D%E5%BA%86prepage=20（拥有全国土地信息，可以从全国范围进行对比，信息量大）重庆网上房地产拟供应土地信息 /315/tdzpg.asp（拥有详细的土地供应信息）重庆网上房地产出让信息 /315/tdygy.asp（拥有详细的土地成交信息）中国土地挂牌网 /market/744a10c8-fd42-48c9-ae3c-cd383809cb96.html2.3新增供应新增供应界定：已经开业的项目，如果是试营业并且已经开了大部分品牌，可计入到新增供应列表中。非核心商圈的零售项目不需要考虑。零售物业定义：位于核心商圈或者新兴政府规划未来核心商圈的中端以上购物中心、百货、商业街。从开发商/运营商知名度、所处商圈位置、租金水平、引进品牌知名度、体量（一般情况下建筑面积大于30000平方米，但商业街除外）、针对中档消费人群及其以上人群的零售物业。零售物业体量界定：在前期需要明确界定零售物业体量，通过各种途径获得零售体量。如万达广场140000平方米的体量应该为购物中心内，不包含已经销售出去的商业街。如英利ifc mall的零售包含b1-8F中，8F界定模糊，因此