某花园营销策划方案.doc

【第一部分 项目理解】 项目背景 项目地理位置 本项目位于滨州市主城区黄河二路以南，渤海十一路以西，临近业已建设完工的彩虹湖景区，南面是南杨大集，北邻银座黄河店，向东临近滨州医学院附属医院，附近幼儿园、小学、中学均距项目不足5分钟路程。 项目周边社区林立，作为城市主干道的黄河二路、渤海十一路交通便利，待小区建设完成，周边将形成居住、休闲、娱乐、办公等为一体的高等生活居住区，未来景观条件和生活环境等将成为本案的宣传卖点。 项目规划概况 项目规划设计平面图： 项目规划数据说明：（《滨州市规划设计研究院》） 建筑面积 总建筑面积95650㎡ 公建建筑面积30180㎡ 沿街商业5630㎡ 商场超市19450㎡ 现状办公5100㎡ 地上车库2000㎡ 底层车库储藏室7510㎡ 总户数557户 建筑层数及高度 本次规划共设50，65，90，115，130，115（17+1） 125（17+1），一梯三户户型中的ABC三种，共计十种户型。 根据《滨州市城市规划管理办法》要求，沿城市主干道居住建筑主立面4层不得小于18米，5层不得小于21米，六层不得小于24米，沿城市主干道非居住建筑主立面三层不得小于20米，四层不得小于25米，5层不得小于30米，六层不得小于35米。 建筑结构形式 多层：砖混 高层：框架结构 停车场：框架结构。 产品形式 50，65，90，115，130户型为5+1 115，125户型为17+1 （以上面积未包括外墙保温墙面积，阳台面积算一半。） 停车形式： 设置底层室内停车库达230个； 在小区中部两栋高层之间设置地下停车库和地上一层停车库停车数量约108个； 另外设置地面停车位220个，居民停车位总计558个。 建筑密度：22.7% 绿地率：37.2% 容积率：1.62 项目SWOT 分析 项目优势（S） 项目坐落于滨州市渤海十一路与黄河二路交叉口新老城区结合部，人文环境与自然环境非常优越； 项目周边商业、教育、医疗、金融、公共设施等配套完善，生活十分便捷 项目自身配套【如：小区内设高档会所会所、绿化休闲景观设计贯穿小区、城市集中供暖系统、垃圾无害化、资源化利用等】与现有市场正在销售的项目同比有一定优势。 该项目划归滨州市第一小学学区，滨州市第一中学，北镇中学将作为我项目的初中入学部分，本项目学区房价值提高。 本案为该区域稀缺的多层加高层的多业态住宅项目，视野开阔、景观优越，为该地块地标式建筑物，项目南面斜对景色优美的“彩虹湖”；北面临近滨州银座黄河店与即将建成的银座家居广场，东面紧邻知名的景点之一“五岳广场”，临近新建成并已投入使用的康家菜市场，西面是生机蓬勃的滨州经济开发区，这些为项目增添了一大卖点。 项目临近黄河二路与渤海十一路，这两条路是滨州的交通主干道，尤其是渤海十一路更是滨州最宽、贯通滨州南北、链接东西的交通主干道；渤海十一路南端即将建成黄河大桥，横跨黄河，将连通博山，交通非常便利，为居民出行带来非常大的方便，交通区位优势也将越来越重要。 项目附带的沿街商业与大型超市将为小区居民提供购物、生活上的便利，方便了居民。 项目周边缺少大型商业业态，本项目商业的出现必将会影响周边居民的消费习惯，形成本区域的小型商圈。 市场消费者对项目所处地段认可度高。 黄河三角洲的开发，为滨州房地产市场带来动力，并且作为高档社区的本项目契合了市场的需要。 本项目是沿渤海十一路的唯一住宅项目，市场项目的唯一性增加了本项目的竞争力。 项目劣势（W） 滨州今年新推出的共有23个项目，这将为滨州房地产市场带来较大压力。 政府针对房地产贷款利率的调整，这将对消费者购买房产的积极性造成一定的影响，这一点必将成为影响该项目销售的难点。 在政府的规划政策扶持下，新区的房地产发展将无论从规划、产品、价格、管理等方面都将成为整个城市的风向标。尤其是在郊区的新开楼盘，在价格上有较大优势，这些在今后将对项目所处区域的住宅项目带来很大的市场压力。 项目周边是滨州的破产的老厂矿企业，从心理上给人的感觉不好，会影响人们的购买欲望。 项目位置所处的黄河二路、渤海十一路为滨州市主干道，出入滨州的车辆与上下班高峰期车流比较拥堵，形成的噪音较大，影响居住环境。 机会点（O） 东侧紧邻五岳广场，西邻彩虹湖，方便了居民的健身娱乐，北侧临近银座黄河店与即将投入使用的银座家居广场，东侧还有新建成并已投入使用的康家菜市场，方便了居民的购物和娱乐。 沿街多层住宅空中花园为小区增添了亮点。 从滨州整体市场状况看，传统经典户型还是被大众所认可、接受的，本项目所有户型均是按照滨州市人民的生活、认知习惯所设计的传统经典户型的典范，易于被消费者所认可。 周边缺少成熟的、方便周边居民的消费娱乐环境，本项目沿街商业与小型超市的出现必将对周边形成影响，形成小型商圈。 黄河三角洲