2011年4月北京荣幸大厦物业服务报告.pdf

荣幸大厦物业服务报告 荣幸大厦现场查勘情况报告 荣幸大厦物业服务报告 荣幸大厦物业服务设想及建议 北京时时物业服务有限公司 二零一一年四月 1 / 63 第一部分 荣幸大厦现场查勘情况报告 本大厦交付使用已经有将近 15 年的时间。目前，从建筑的已经显得比较陈 旧。项目紧邻南广场，地理位置尚佳，周边交通、娱乐、酒店都比较方便。但是 由于西客站周边人流量大，人员复杂，所以目前该区域没有高端的写字楼，也没 有形成高端写字楼的市场。荣幸大厦的出租率较好，据称达到95%以上，主要客 户是面向国内中小型的商贸公司。 荣幸大厦停车场有车位120余个，地下空间仅有几个物业预留的车位。车场 管理松散，没有出入道闸系统，也没有收费。对于大厦的商户来说，车位数量明 显不足，加之底商消费者临时泊车，未来肯定会遇到更为严重的泊车问题。目前 周边的泊车管理不太规范，缓解了这一矛盾，但随着该区域管理越来越严格，这 一问题会越来越突出。 荣幸大厦内部的设备设施需要使用时间较长，需要进行详细的检查和大量的 养护，才能保持其良好的运行状态。接管后，只有进行详细的核查，才能对工程 部分的工作量进行评估。因为条件所限，具体的情况还不清楚。从目前看到的， 有以下几个问题： 1、土建需要修缮的项目角度：墙壁需要粉刷、瓷砖脱落、停车场地 面损坏； 2、 项目裙楼以上为框架结构，平层办公区隔断搭建混乱，对于消防 系统需要检查，重新分布； 3、 公共区域消防系统有损坏，报警失效，需要重新调试。 4、 电梯有2部客梯，一部货梯。使用年限长，有颤动的情况，需要 进行较大的检修； 5、 中央空调系统制冷情况较弱，据初步判断，空调系统末端电磁阀 需要更换，动力电机需要维修养护，保障新风系统的正常使用； 6、 供暖是市政供暖，管线需要重新梳理检查； 2 / 63 7、 外墙需要清洗。 8、 地下空间是水泥地面，没有铺地坪漆，灰尘较大。 以上问题仅是表面看到的情况，相信内部还会有很多因为设备陈旧，或养护 不当遗留的问题。 目前荣幸大厦的租金是3.2元/㎡/天，物业费0.7元/㎡/天，从北京市整体 水平来说，处于中下游。物业费中出了客户租赁房间内的电费以外，其他包括供 暖费、制冷费都包含在内，因此对于物业费的压力较大。 目前物业是前业主遗留下来的，因为不能直接接触，对于项目的接管难度， 工作安排很难在现阶段做出判断。而且由于目前不能掌握准确的出租