塘厦市场 项目投资环境和市场研究.pdf

二、项目投资环境和市场研究 2.1 广东省房地产市场现状 1、国民经济运行平稳 2004 年，广东完成国民生产总值 16039.46 亿元，同比增长 14.2％；05 年第一季度完成 GDP4089.47 亿元，同比增长 12.2%，全省国民经济总体运行 平稳。 2、房地产开发投资放缓 2004 年广东房地产投资同比增长 12.1％，增速有所提高，房地产开发投 资增长主要由办公楼和商业营业用房投资带动；05 年第一季度，房地产开发投 资同比增长 4.1%，增幅同比回落近 10 个百分点，增长主要由住宅投资拉动， 增幅达 15.8%，办公楼、商业用房的降幅较大。说明开发投资增幅得到初步控 制，市场投资趋于合理。 3、投资风险系数逐步降低 2004 年广东房地产开发自筹资金部分同比增长 28.4％，投资风险系数开 始降低；05 年，市场开发自筹资金同比增长 19.7%，说明投资风险系数逐步降 低 ，金融紧缩政策和宏观调控已经显现成效。 4、市场供求平稳畅顺 2004 年以来，房地产销售市场总体表现稳定和畅旺。05 年第一季度，商 品房实际销售额和销售面积分别同比增长 23.2%和 28.7%，销售增长幅度超过 开发投资，表明市场需求持续旺盛而市场供应也进一步得到调控，市场整体运行 情况持续良好平稳的发展势头。 5、商品房空置总量有所下降，空置结构不合理 近两年，广东全省商品房空置面积有所下降，今年第一季度各类型物业的空 置面积均有不同程度的减少，其中住宅降幅最大，达 19.5％。另外，2003 年 以来首次出现商业用房空置面积减少。在住宅商品房空置面积大大降低的同时， 其他商品房空置面积没有得到有效降低，这也表明了空置结构的不合理。 小结：  市场总体表现良好，投资增长速度放缓，新开工面积减少，未来市场供应量 减少；  国家严格土地审批、紧缩银根等宏观调控政策显现成效，市场开发趋于合理；  市场供应得到有效控制，市场需求持续旺盛，整体市场供求运行情况保持良 好平稳的趋势；  商业用房投资得到初步控制，住宅和商业用房空置面积均有所下降，空置结 构有待改善。 2.2 东莞市房地产宏观背景及现状分析 2.2.1 宏观市场环境分析 1.经济环境分析 GDP 指标 ：2004 年东莞市完成国内生产总值 1155.3 亿元，总量排名全 省第四，按可比价格计算，同比增长 19.6％，增幅名列珠三角各市首位，增长 幅度连续 6 年保持在 18％左右的水平，全市经济保持平稳快速增长。 固定资产投资：2004 年，全年完成投资总额 12356 亿元，同比增长 66.7%， 相当与全省的 23.67%。今年第一季度完成房地产投资 36.4 亿元，与去年同期 的 18.6 亿元相比增长率为 96％，增长了近一倍，地产投资迅猛。 消费指数：2004 年全年社会消费品零售总额 338 亿元,同比增长 14.7％， 高出全省平均水平 3.7 个百分点。其中批发零售、贸易业 138.06 亿元，增长 16.9％；大中型商业企业经济效益回升，城镇居民家庭年人均实际支出 20526 元，消费性支出 18428 元，其中食品消费 5,418 元，居民消费能力逐步增强。 存贷款 ：2004 年全市各项存款余额 114.614 亿元，相当于全省的 382.5%； 居民储蓄余额 64.133 亿元，相当与全省的 415.1%。 2.政策环境分析 产业政策：东莞市把建设“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”为 核心发展战略目标，争取在制造、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域中心， 成为国际制造业名城、生态绿城以及文化新城 ，成为综合实力雄厚、创新功能突 出以及城市环境优美的现代中心城市。 金融政策：央行紧缩房地产信贷市场，两次实行加息，打压房地产投机市场， 产业政策更加完善，房地产交易市场进一步规范。 地产政策：从 03 年开始国家颁布了 121、国八条、新八条及 《关于做好 稳定住房价格工作的意见》 等系列新政，地产投资过热、房价飙升过快等不 良市场状况得以改善。 小结