房地产企业融资策略与纳税筹划实操(下).pdf

房地产企业融资策略与纳税筹划实操(下) 主讲: 教授 2010年3月28 日 目 录 一、房地产开发企业涉税筹划方法及策略 二、营业税筹划与避税技巧 三、土地增值税筹划与避税技巧 四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧 五、企业所得税筹划与避税技巧 六、个人所得税筹划与避税技巧 七、房地产开发企业主要经营活动的筹划 八、房地产企业如何应对税务稽查 九、涉税法律风险 一、 房地产开发企业涉税筹划方法及策略 1、税收筹划基本方法 税收筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规 （税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的 应税行为进行的各种合理安排。  免税  减税  税率差异  分割  扣除  抵免  延期纳税  退税 一、 房地产开发企业涉税筹划方法及策略 2、房地产开发企业涉税筹划策略  投资、融资的税收筹划策略 土地增值税、房产税 、土地使用税、耕地占用税  企业理财活动的税收筹划策略 营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税  其它税收筹划策略 印花税、契税、个人所得税 、车船税 整体税费占收入15%左右 （不包括个人所得税 ） 广兴房地产开发公司要缴些什么税？  广兴房地产开发公司以3000万元取得一块土地的开发使用 权，开发建成商品住宅房，以30000万元的价格整体出让给A 集团，并书立7000万元的土地使用权转让合同和23000万元 的房屋买卖合同，办理了土地使用权、房屋产权变更手续。公 司有10000万元进账。要缴些什么税？  该公司销售房地产第一要缴纳营业税。 转让的土地使用权要缴纳营业税。 自建行为要缴纳营业税。  第二要缴纳城市建设维护税和教育费附加。  第三要缴纳土地增值税。  第四要缴纳土地使用税。  第五要缴纳印花税。  第六要缴纳企业所得税。 一、 房地产开发企业涉税筹划方法及策略 3、涉税组织形式选择的筹划 纳税人自行筹划：由财务会计人员进行筹划。 纳税人委托中介机构进行筹划 委托中介机构进行税收筹划是多数纳税人进行税收 筹划的主要形式。目前我国从事税收筹划业务的中介机 构主要是税务师事务所和会计师事务所 纳税人聘请税收顾问筹划 一般大企业、尤其是跨国公司，都聘请中介组织的 税务专家、税务行政部门人员、高校和税务研究机构的 专家等进行税收筹划 二、营业税筹划与避税技巧 1、营业税政策与基本法规解读  转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范 畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售 不动产的范畴内，税率为5%。  计算公式=营业额×5%  自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住 房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年 （含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外 销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额 征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住 房对外销售的，免征营业税。 二、营业税筹划与避税技巧 2、预收帐款的营业税法规解读及实务操作 （案例） 预收收帐款100万,应交5.5的营业税及附加,而结转 收入时只结转了10万, 主营税及附加计税是按100万还 是10万？ 《营业税实施细则 》，纳税人转让土地使用权或者 销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间 为收到预收款的当天。 如果是属于以上的情况，尽管 结转收入时只结转了10万,营业税应按100万来计算。 二、营业税筹划与避税技巧 3、代建房营业税等相关营业税法规解读及实务操作 （案例）  房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开 发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收 入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收 入，故不属于营业税转让