梁上燕演章节资料.docVIP

7月30日-31日，2005北京?中国地交会国际地产高峰论坛将就国际考量下的中国房地产产业化发展趋势进行探讨，搜狐焦点网进行现场直播，请广大网友关注。 　　论坛时间：2005年7月30日—31日 　　论坛地点：中国国际贸易中心展览大厅论坛厅（北京建国门外大街一号） 主题演讲：梁上燕谈品牌、资本和土地 时间：7月30日下午 嘉宾：宏宇集团董事副总裁　梁上燕 　　【主持人】：第二位演讲嘉宾是，我想在这里首先跟各位介绍一下她的履历，梁上燕女士应该说是中国资深的市场营销策划专家，同时也是EMBA，获得2002年中国建设报评选的中国楼市推动力人物大奖，作为这么多年活跃在中国房地产市场营销一线的专家，梁上燕女士也是我多年的好朋友，应该说她从90年代初期一直到现在都非常的活跃，她98年至2000年10月份，梁上燕女士作为碧桂园营销部的人士进行了策划，开盘一个月内月销售额达到15亿的中国房地产销售奇迹，2002年6月至2003年7月任香港吕宋溪集团的执行董事，先后在国内各大中城市留下了活跃的身影，也在国内的数个城市担任过讲师。在2000年10月到2004年2月，全面负责宏宇集团的工作，在01年星河湾以掀起你的盖头楼打响华东的第一枪，01年度该楼盘获得广州最受欢迎十大楼盘的榜首，最近各位都清楚北京星河湾经历三年的改造，于2005年7月2号正式开盘。下面有请宏宇集团董事副总裁梁上燕女士为大家做精彩的演讲，大家欢迎。 　　梁上燕：各位嘉宾，各位朋友，下午好。我注意到会议的话题是品牌、资本和土地，曾经有人对时下房地产的状况做了描述，04年是鼎盛的乐观，05年是鼎盛，06年是鼎盛的不乐观，我觉得反映了时下房地产行业的基本情况。从04年政府出台的831大限的房地产政策，我们看到已经有了很明显的成效，我们根据房地产市场系统的数据，过去供求矛盾比较突出的杭州，南京，青岛等城市，出现了大量的需求。七部委出台了政策以后，我们看到今年1到5月份，在16个城市中商品房成交量是在增长，二手房的成交开始趋减，可以看到投机型的购房在减少，买方和卖方都到十字街头，开发商和老百姓都在谨慎的观望，我们也看到今年上半年房地产行业还是很平稳的，向前发展。前不久国家统计局新闻发言人说今年上半年房地产价格是上涨10.1，今年房地产价格增幅依然超过了经济的增长。广州星河湾刚刚过去的二季度也拿到了冠军，每个月有1个亿在销售，广州星河湾都是大面积高价位的，这里是有深层次的原因，一个是大家买房的目的发生了变化，已经不是单纯以居住为要求，有相当一部分人群向舒适性，高品质的条件而转变，所以我们有一个观点就是品质地产时代的到来是整个房地产市场逐步走向成熟的一个标志。作为宏宇，星河湾可能被认为是中国去模仿学习最多的楼盘，包括园林的设计可能有上百个楼盘，但是宏宇集团并没有很快速的扩张，也就是四年后在北京卖出了星河湾。这是因为宏宇有这个战略在这里，只要是这个保持得好，都向我们传递一个信息，品质地产的时代已经来临，它的到来也是我们房地产走向成熟的一个标志，因为房地产行业和其他行业一样都是随着成熟而成熟，曾经中国的家电业和电脑业都是这么过来的，所以现在有了长虹，海尔，现在有了方正，房地产业重整的时代已经到来。对于房地产开发商来讲，机遇和挑战是并存的，谁有不同的竞争力谁就能柳暗花明又一村，我把宏宇五年来是怎么走的，企业的追求和理念跟大家讲一讲。 　　梁上燕：现在大家看到的是北京的星河湾，刚刚在7月2号正式开盘，6月18号请社会公众参观，它的地理位置我们可以看到是在大家非常熟悉的是长安街，长安街后面是故宫，这边是路过朝阳门，朝阳门延伸过来就是东三环，四环，我们是在这个边上，在这个地方。三年前这个土地大家都非常熟悉，但是三年后大家可以用一句话来形容，不可想象，因为大家当时对这块土地并没有看上眼，我们的董事长自己去看了以后拿下了这块地，大家当初都没有看到这个地的核心点在哪里？这是改造前后的变化，这个是三年前星河原路的一个原貌，这是在改造过程之中，可以看到很多变化，这是在基本改造完的实景，过去的围墙电线杆已经不存在了。这是星河湾周边小区的一些原貌，这是在改造过程当中，配电房在这里，这是改造之后的配电房环境，改造之中的。现在的实景，刚才看到的大家在全中国到处可常见的围墙和道路，这就是现在改造之后的所有的环境。这是生态公园，当时也是一片空地，我们在两年前改造成了一个生态公园。因此回到刚才我在前面所讲的，我们希望这是企业自己内部的标准，我们用五把尺子做为一个标准，第一把尺子我们希望可以给业主70年满意的生活和不断增值的物业。从拿到这块地开始你怎么去规划，用材用料过程之中都要做得很好，还有后续的很多文化和生活，要靠很好的管理和提升才能做到。广州的星河湾过去四年是一个铁的例子，四年前我们的开价是4900，现在我们