房地产开发企业特殊经济业务的会计处理.pdf

房地产开发企业特殊经济业务的会计处理 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地 和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房 地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既 是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进 行的主要业务有： 1．土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让 给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施， 然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2．房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销 售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房 屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开 发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、经济适用房 安置房和代建房等。 3．城市基础设施和公共配套设施的开发。 4．代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托， 代为开发的工程。 1 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经 营特点主要有以下几点： 1．开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他 设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征 地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的 建设计划、销售计划进行开发经营。 2．开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场， 按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让 或销售。 3．开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务内容复杂 企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础 设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、 勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多 企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等 发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单 位、施工单位发生经济往来，因受托代建开发产品、出 2 租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来，还 会因商品房的代销、物业管理与中介公司、物业管理公 司发生经济往来。 此外，因协议转让、招投标、拍卖取得土地使用权 与国土资源管理部门和其他与土地相关的单位发生经济 关系，因共同开发房地产工程项目与其他房地产企业发 生经济关系。 4．开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征 地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、 绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才 能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大 量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投 入大量的资金。 5．经营风险大。 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度 高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成 大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷 入困境。 6、房地产行业的商品房预售制度 根据中华人民共和国第八届全国人大常委会第八次 会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设 部颁布的《城市商品房预售管理办法》规定，从 1995 3 年1月1 日开始实施房地产商品房预售制，这是国家对 房地产行业的政策扶持。 三、特殊经济业务的会计处理 由于房地产开发企业经营活动的特殊性而形成一些 有别于一般工业、商业企业特殊的经济活动，并带来其 会计核算一些特殊处理（包括税务处理的特殊性）。