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房地产企业 开发项目相关会计核算 南京栖霞建设集团有限公司 徐水炎 1 目 录 一、房地产企业的经营特点 二、房地产项目开发管理的一般流程 三、成本核算的基本程序 四、成本核算的对象的确定 五、成本费用的归集与分配 六、成本费用的归集与分配存在的问题 七、营业收入核算 八、开发产品成本的结转 九、预缴和汇算企业所得税存在问题 十、预缴土地增值税和土地增值税汇算 2 一、房地产企业的经营特点 房地产行业是重要支柱产业部门 是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立的产 业部门。 房地产行业是龙头行业，就象汽车行业发展，会带 动钢铁、橡胶、电气、机械、石油等行业的发展一样， 它的发展会带动众多的相关行业一起发展，建筑材料、 建筑施工、电子、信息、机械和化工等，同时这些行业 的发展水平已经成为房地产业发展的重要影响因素。 所涉及的主要的经济活动领域包括：土地开发和再 开发、地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、 房地产金融和信贷、保险等；以及与此紧密相关的中介 服务如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经 济活动的行业。 3 一、房地产企业的特点 ①资金密集。 ②智力密集。 ③受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和 金融部门的信贷政策的影响极大； ④投资周期较长，市场风险较大。 ⑤售后服务工作要求高。 4 二、房地产项目开发管理的一般流程 1、投资机会研究与土地竞投 对房地产投资机会研究与土地竞投活动实施有效控 制，为公司房地产开发获得有价值的土地资源，并防范 土地投资风险。 主要工作内容：项目选择、项目建议书、概念设计、 可研报告、竞投等。 2、项目立项及可行性研究 对项目立项及可行性研究工作流程实施有效的控 制，提交各阶段的可行性研究报告，为项目开发的立项 和深入开展项目全程策划与规划设计提供依据。 主要工作内容：开发计划、资金计划、各阶段可研 报告、竣工后评估等。 5 二、房地产项目开发管理的一般流程 3、项目全程策划 对项目全程策划过程实施有效控制，为房地产开发 项目的设计、施工、营销等工作提出合理的依据。 主要工作内容：市场调研、全程策划、各阶段策划 书等。 4、规划设计和前期工作 对项目规划设计和前期工作实施有效控制，确保公 司开发的商品房符合法律、法规的要求，为开发项目的 施工、营销提供依据。 主要工作内容：地质勘察、方案竞选、方案设计、 扩初设计、施工图设计、规划验收等。 6 二、房地产项目开发管理的一般流程 5、工程施工项目管理程序 对工程项目的造价、进度、质量与安全实施有效的 管理和控制，确保商品房施工过程的项目管理符合规定 的要求。 主要工作内容：施工组织设计、三通一平、选择供 方、图纸会审、物资准备、开工建设、施工管理、专项 验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。 6、市场推广与营销 对房地产开发过程中的市场推广、楼盘销售策划、 商品房买卖活动的评审、交付过程的控制以及顾客投诉 实施有效的控制，