土地一级开发成本测算.pdf

土地一级开发项目成本测算 一、土地一级开发项目成本的概念 二、土地一级开发项目成本的构成 三、土地一级开发项目成本的测算依据 四、土地一级开发项目成本的测算报告编制 一、土地一级开发项目成本的概念 一、土地一级开发项目成本的概念 ◆土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区 域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期 费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设 费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管 理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政 配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发项目的成本构成 二、土地一级开发项目的成本构成 （一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费 三、土地一级开发项目的成本测算依据 三、土地一级开发项目的成本测算依据 （一）项目前期费用包括： 1. 项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前 期的各种工程咨询费 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3. 工程勘察、测绘等费用 4. 环境影响评价分析费用 5. 交通影响评价分析费用 6. 地震影响评价分析费用 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理服务费 10. 工程保险费 （一）项目前期费用 （一）项目前期费用 1. 项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编 制费及项目前期的各种工程咨询费 → 测算标准可参考1999年9月10 日国家计委制定的计价格 ［1999 ］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规 定》及 北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字 ［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的 补充通知》中的有关计价标准。 ◆项目建议书、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 （一）项目前期费用 （一）项目前期费用 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方 案费用 → 2001年国家计委 《关于放开和下放部分商品和服务价格 的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建 设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标 准》，放开了规划设计市场。 → 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规 划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了 《城 市规划设计计费指导意见》[2004] 中规协秘字第022 号，作为城市规划设计计费的参考依据。 （一）项目前期费用 （一）项目前期费用 3. 工程勘察、测绘等费用 → 2002年1月7 日国家计委、建设部以计价格[2002]10号 文发布了 《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3 月1 日起执行。根据该文件的相关规定核算工程勘察、 测绘等费用。 （一）项目前期费用 （一）项目前期费用 4. 环境影响评价分析费用 →2002年10月28 日全国人大通过了《中华人民共和国环境 影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人 民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目， 应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保 护总局发布了 《关于规范环境影响咨询收费有关问题的 通知》计价格[2002]125号文。该通知中规定了项目前期 进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报 告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书 （含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标 准，可以作为核算环境影