商业地产开发模式的思考.pdf

商业地产开发模式的思考 同济大学经济与管理学院 张茂林 2011-04 上海 内容提要 1、城市化背景下的商业地产 2、从Shoppingmall 到HOPSCA 3、“现金流滚资产”：万达模式 4、地产开发+资本运作：凯德中国模式 5、上海青浦奥特莱斯案例分析 城市化背景下的商业地产 ▇城市化与郊区化 ▇城市空间形态变化：从单一中心到多中心 ▇出行方式的变化将突破传统商圈的界限 高速铁路 城际铁路 市内轨交 私家车 城市化背景下的商业地产 ▇社会消费品零售总额大幅提升对商业设施的需求 时间 社会消费品零售总额 增长率 GDP 占比 2010年 １５.5万亿元 18.4% 38.8% 2015年 30万亿元 14.5% 53.7% 2020年 50万亿元 11.5% 53.8% 城市化背景下的商业特征 空间布局： 线性布局为主 块状布局为主 内部道路： 直线单一型 曲线、循环交叉式 进出入口： 单一出入口 多出入口 车流人流： 人车合流设计 分流循环设计 业态选择： 单一业态 业态组合 消费结构： 日常购物型 生活休闲型 消费时间： 日间消费为主 晚间消费比重增加 消费心理 实用主义 品牌意识增强 美国主流零售业态Shoppingmall ▇大 占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。 主要依托市郊高速公路 ▇全 功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融 、文化功能于一体，进行全方位服务 ▇主流 MALL已占有全国50％以上的零售额 美国Shoppingmall基本分类 商圈规模 店铺构成 店铺数量 停车能力 服务半径：1~2km 超级市场 1家 50~100辆 小型 到达时间：3~5分钟 专卖店 10~20家 （邻里型） 服务人口：1~2万人 服务半径：3~5km 超级市场 1家 300~500辆 中型 到达时间：5~10分钟 便民中心 1家 （社区型） 服务人口：5~10万人 专卖店 20~40家 服务半径：10~20km 百货店 2家 2000~5000辆 大型 到达时间：10~15分钟 专业超市 2家 （地区型） 服务人口：50~100万人 专卖店 100~200家 服务半径：30~40km 百货店 2~6家 5000~10000辆 超大型 到达时间：20~30分钟 专业超市 2~3家 （超地区型）