房地产09房地产经济学第9章房地产税收制度.pptVIP

学习目标 税收的概念、特点和原则 我国的房地产税收种类 买卖环节中相关税收的减免 我国房地产税收制度的不足之处，如何完善 主要内容 第一节 税收的基本知识 第二节 房地产买卖环节税收 第三节 房地产交易环节的费用 第四节 其他房地产相关税收 第一节 税收基本知识 一、税收的概念和特性 二、税收术语 三、税收的效应和原则 四、我国目前的税收体系 一、税收的概念和特性 （一）税收的概念 税收是国家运用政治权力，向公民强制性地、无偿地收取一定比例的财富，它是任何国家存在的经济基础。 （二）税收的特性 税收具备三性： 强制性:是指凭借国家的政治权力，通过一定的法律程序而公开实施，任何单位和个人都不得违抗。 无偿性：是指国家征税以后，税款为国家所有，不需要偿还，也不需要对纳税人付出任何代价。 固定性：是指征税前就以法律的形式规定了征税对象、税率、并严格按照这一标准征税。 二、税收术语 （一）纳税人：又称为纳税主体，它是税法规定的负有纳税义务的单位和个人。 （二）负税人：指最终负担税款的单位和个人。 （三）课税对象：指税法规定的征税的目的物，是征税的依据。 （四）课税标准：指国家征税时的实际依据。 （五）税率：是应纳税额和征税对象之间的比例，是征税的依据。我国现行税率大致分为比例税率、定额税率、累进税率等几种。 三、税收的效应和原则 （一）税收的效应 税收的转嫁效应 税收的经济效应 （一）税收的效应 税收的转嫁效应：税收转嫁是指在商品交换的过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或商品提供者的一种经济现象。 转嫁有两种基本方式：顺转和逆转。 顺转是指纳税人通过抬高销售价格将税负转嫁给购买者的方式。 逆转是指纳税人通过压低购进商品或要素的价格将税负转嫁给商品或要素的供给者。 （一）税收的效应 税收的经济效应：是指纳税人因国家课税而在经济选择或经济行为方面作出的反应，它是税收调节作用的具体表现，可以分为收入效应和替代效应。 税收的收入效应是指由于纳税使纳税人的实际收入降低，因而降低了纳税人的购买力和生活水平，从而使潜在纳税人降低商品的购买或消费能力。 税收的替代效应是指纳税人在商品购买方面的影响，表现为当政府对不同商品进行区别征税时，其征税行为会影响到商品的相对价格，而使纳税人减少对重税商品的购买量，而增加无税或轻税商品的购买量，由此轻税或无税商品替代了重税商品。 （二）我国的税收的原则 兼顾国家需要和纳税人能力的原则 调节市场、促进经济发展的原则 公平税负、合理负担的原则 统一领导、分级管理和照章纳税原则 税制简化原则 四、我国目前的税收体系 第二节 房地产买卖环节税收 一、营业税 二、城市维护建设税和教育费附加 三、土地增值税 四、契税 五、印花税 六、个人所得税 一、营业税(Business tax) 营业税是对我国境内从事交通运输、建筑、服务业等第三产业的单位、企业、组织和个人，就其经营业务征收的一种税。 现行的营业税共设9个项目，主要包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产、销售不动产。其中涉及房地产行业的主要有三个税目，即建筑业、土地使用权作为无形资产的转让和房地产的买卖。 营业税按照行业类别的不同分别采用了不同的比例税率。具体如建筑业税率为3%；转让无形资产（包括土地使用权）、销售不动产税率为5%。 营业税：减税、免税 根据财政部和国家税务总局[2011]12号文件《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自2010年1月1日起： 对个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，按销售收入全额征收营业税; 对个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税; 对个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 享受优惠政策的普通住房标准 享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件： （1）住宅小区建筑容积率在1.0以上 （2）单套建筑面积在120平方米以下 （3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 各省、自治区、直辖市根据实际情况制定的本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，向上浮动的比例不得超过国家规定标准的20%。 二、城市维护建设税(Urban Maintenance And Construction Tax) 开征此税的目的在于扩大和稳定城市维护建设资金的来源，加强城市的维护建设。 城市维护建设税的纳税人是缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。 应纳城市维护建设税=实际缴纳的增值税、消费税、营业税合计税额×适用税率 该税采取地区差别比例税率。按纳税人所在地，分别规定为市区7%、县城和镇