常州新城·首府项目开发战略报告.pdf

常州新城·首府 项目开发战略报告 凌峻地产（中国）有限公司 二○○六年十二月 1 目 录 前 言 4 第一部分 分析篇 5 一、项目发展环境分析 5 二、常州典型中高端项目分析 12 第二部分 思考篇 19 一、核心思考 19 二、总结性思考 25 第三部分 豪宅的标准 26 一、从全国同类型项目看豪宅的特性 26 二、项目的品牌精神 28 第四部分 项目产品打造与量化评估 32 一、保证的项目纯粹性 33 二、项目规划的私密性 35 三、营造项目的奢华感 39 四、打造项目的稀缺品质 58 五、项目高科技含量的引入 59 六、项目豪宅体系标准的量化 62 第四部分 项目公寓产品建议 64 一、公寓产品设计要领 64 二、产品策划 64 2 三、参考户型 65 第五部分 项目营销策略建议 67 一、塑造经典的品牌精神，建立成功的新奢侈文化 67 二、遵循 80/20 法则有针对性地选择宣传渠道 67 三、项目的推广方式建议 67 四、销售细节建议 68 五、客户关系管理 68 结束语 70 3 前 言 通过与新城房产的沟通，我司在第一次提案的基础上对方案进行 了补充和完善。 在本报告中，我司再次审视了项目的发展环境，采用了交集分析 法，通过对市场、项目、开发商三者的分析，找到最适合项目的发展 方向，并对其可行性、内涵、目标消费群定位等作出阐释。而后，通 过对国内其他城市豪宅的分析及豪宅目标消费群体的分析，根据豪宅 的特性提出本项目产品的开发建议，并对产品体系的标准进行了评估 和量化，最后提出营销的初步设想。 4 第一部分 分析篇 一、项目发展环境分析 （一）宏观环境 1、常州的城市定位 常州市地处江苏省南部，位于上海、南京两大城市中间，市区北 临长江，京杭大运河、京沪铁路、沪宁高速公路穿越而过，地理位置 极为优越。 常州借助上海、南京两大都市的城市资源，定位于长三角重要的 区域中心城市和现代制造业基地，在一大批世界知名企业和跨国公司 的带动下，常州已从一个以轻纺产业为主的传统工业城市，逐步发展 成为以机电产业为特色和优势的新兴工业城市。 2、常州的城市格局 常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚 墅堰五个行政区，全市总面积 4375 平方公里，全市总人口 351.6 万 人。 在未来的城市规划中，按照 “一体两翼”的总体布局，以 “拓展 骨架、整合资源、完善功能、改善环境、塑造特色”为重点，推进常 州主城区和主城外围片中心建设，加强南北两翼与主城区在基础设 施、公用事业、社会事业等方面的整合与衔接，本项目地块恰好位于 主城区与新北区的连接点，属于城市中心主城区地块。