抵押估价的理论分析与操作实务.pdf

抵押估价的理论分析 抵押估价的理论分析 与操作实务 与操作实务 一、房地产抵押及其价值内涵 一、房地产抵押及其价值内涵 　 　 1、房地产抵押： 1、房地产抵押： 是指抵押人以其合法的房地产以不 是指抵押人以其合法的房地产以不 转移占有的方式向抵押权人提供债务履 转移占有的方式向抵押权人提供债务履 行担保的行为；抵押人不履行债务时， 行担保的行为；抵押人不履行债务时， 抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产 抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产 折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖 折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖 所得的价款优先受偿。 所得的价款优先受偿。 一、房地产抵押及其价值内涵 一、房地产抵押及其价值内涵 　 　 2、房地产抵押价值： 2、房地产抵押价值： 是假设债务履行期届满债 是假设债务履行期届满债 务人不能履行债务，拍卖、变 务人不能履行债务，拍卖、变 卖抵押房地产最可能所得的价 卖抵押房地产最可能所得的价 款或者抵押房地产折价的价值 款或者抵押房地产折价的价值 扣除优先受偿的款额后的余 扣除优先受偿的款额后的余 额。 额。 一、房地产抵押及其价值内涵 一、房地产抵押及其价值内涵 　 　 3、 《房地产抵押估价指导意见》 3、 《房地产抵押估价指导意见》 的表述： 的表述： 房地产抵押价值为抵押房地产在估 房地产抵押价值为抵押房地产在估 价时点的市场价值，等于假定未设立法 价时点的市场价值，等于假定未设立法 定优先受偿权利下的市场价值减去房地 定优先受偿权利下的市场价值减去房地 产估价师知悉的法定优先受偿款。 产估价师知悉的法定优先受偿款。 一、房地产抵押及其价值内涵 一、房地产抵押及其价值内涵 　 　 法定优先受偿款： 法定优先受偿款： 是指假定在估价时点实现抵押 是指假定在估价时点实现抵押 权时，法律规定优先于本次抵押贷 权时，法律规定优先于本次抵押贷 款受偿的款额，包括: 款受偿的款额，包括: 发包人拖欠承包人的建筑工程价款  发包人拖欠承包人的建筑工程价款  已抵押担保的债权数额  已抵押担保的债权数额  以及其他法定优先受偿款。  以及其他法定优先受偿款。 一、房地产抵押及其价值内涵 一、房地产抵押及其价值内涵 　 　 4、具体表现： 4、具体表现：  依法不得抵押的房地产，没有抵押价  依法不得抵押的房地产，没有抵押价 值； 值；  首次抵押的房地产，该房地产的价值为  首次抵押的房地产，该房地产的价值为 抵押价值； 抵押价值；  再次抵押的房地产，该房地产的价值扣  再次抵押的房地产，该房地产的价值扣 除已担保债权后的余额部分为抵押价 除已担保债权后的余额部分为抵押价 值； 值； 一、房地产抵押及其价值内涵 一、房地产抵押及其价值内涵 　 　  以划拨方式取得的土地使用权连同地上  以划拨方式取得的土地使用权连同地上 建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣 建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣 除预计应缴纳的土地使用权出让金的款 除预计应缴纳的土地使用权出让金的款 额 额  以具有土地使用年限的房地产抵押的，  以具有土地使用年限的房地产抵押的，