关于陌生区大规模低密度项目开发的经验分享.pdf

世联关于陌生区大规模低密 度项目开发的经验分享 我们常常听到的问题 我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模 的项目？他们凭什么买我们项目？  项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源 能否带动整体项目的销售？  项目的建筑风格？能否通过设计带动项目销售？  如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如 何？可否通过大规模配套来建立项目核心竞争力？  启动区怎么快速回收资金？ 。。。。。。 根本原因在于我们没有把握此类项目开发 的基本规律 这些的问题出现的根本原因是，我们把陌生区的 大规模开发当成常规的房地产项目来操作了。 而世联的研究发现，这种陌生区、或者称之为待 开发区的大规模低密度项目开发本身是有一些规 律可循的，在几个关键问题的解决上也与常规房 地产项目区别很大。 陌生区大规模低密度项目开发 大规模开发的九大关键问题 Q1 以正确的目标体系梳理为前提 Q2 站在城市视角的区域价值定位 Q3 以财务目标为核心的分阶段开发策略 Q4 动态的客户层面选择 Q5 定义生活方式，建立自我价值标杆 Q6 基于竞争的可持续的项目核心能力（资源整合） Q7 配套开发策略的制定是项目开发的焦点之一 Q8 兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择 Q9 项目增值为导向的营销策略 旅游地产 or 房地产开发？ ——大规模项目目标体系的梳理 大规模开发项目涉及较大规模土地开发，往往涉及地方政府利益，担负 大规模开发项目涉及较大规模土地开发，往往涉及地方政府利益，担负 一定的政府目标。因此理清各个利益主体的需要，兼顾社会效益与经济效 一定的政府目标。因此理清各个利益主体的需要，兼顾社会效益与经济效 益的平衡。建立清晰的目标体系是项目成功开发的前提. 益的平衡。建立清晰的目标体系是项目成功开发的前提. 案例：昆明温泉会议中心项目、北京温榆河绿色生态走廊项目 案例：昆明温泉会议中心项目、北京温榆河绿色生态走廊项目 重点关注： • 如何与政府目标的协调 • 对收益的预期 • 土地的开发方式 • 项目资金投入的计划 • 项目其它开发条件 中心化，而非中心 ——基于城市发展的大思维挖掘项目价值 关键词：基于未来、城市价值、项目资源禀赋 案例： 北京鲁能东海花园项目 在发展战略层面上，大规模开发必须首先保证方向的正确性， 青岛天泰项目 必须站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，如城市化进 成都郫县项目 程、人口转移，城市功能缺失、某类供应短缺等，必须基于区域 整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及控制性规划； 准确的区域价值定位极大提升项目价值，为大盘实现核心吸引 力，形成 “中心化”，扩大客户覆盖距离，对区域外产生持续的 拉动力，住区与城市互为增值。 大规模开发不同于一般房地产开发的最大根本点就是区域规划 的前瞻性、先进性，预测重于当前的竞争，解决方案应是系统 的、框架性的、弹性的。 大规模开发的利润来源于开发节奏 ——以财务目标为核心的分阶段开发策略 案例：昆明项目 关键词：前瞻性、资源分配、规划价值 以财务目标为核心制定开发节奏和时序，首先明 确在公司的整体布局中项目承担的责任，为完成 财务目标，分解阶段性盈利和整体盈利，继而明 确不同的产品线和配套在不同开发阶段的作用。