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关于剩余法估价实务问题的思考 1 问题： 1、什么是地价？ 2、房地产价值=地价+房价？ 2 内 容 一、关于“地价” 内涵的思考 二、对房地产开发利润的理解 三、“地王”现象与最高最佳使用原则 3 一、关于“地价” 内涵的思考 4 剩余法基本公式 城镇土地估价规程 待估土地价格=开发完成后的土地总价值或房地产 总价值—项目开发成本—开发商合理利润 现有房地产项目的土地价格=房地产交易价格—房 屋现值—交易税费 5 剩余法适用范围 剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地 估价。允许运用于以下情形： • （1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产 的土地估价； • （2 ）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估 价； • （3 ）现有房地产中地价的单独评估。 6 • 假设开发法： • 熟地价值=开发完成后价值—熟地取得税 费— 由熟地建成房屋的成本—管理费用— 销售费用—投资利息—销售税费—开发利 润 7 基准地价评估公式 • 6.5用市场交易资料评估基准地价 • 6.5.2.8用房屋买卖资料计算地价 现有房地产项目的土地价格=房地产交易价 格—房屋现值—交易税费 其中房屋现值计算=房屋重置价*房屋成新度 8 • 6.5.2.9用商品房出售资料计算地价 • 按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准，用公式（46 ）计算商 品房买卖中的地价： • V=(Pr-(Ch ⅹSh)-I-T-B) ⅹ(G/SbI)…………… （46 ） • 式中：V——某一商品楼用地的单位面积土地价格； • Pr——某一商品楼房总售价； • Ch——当地同类建筑单位面积平均造价； • Sh——楼房总建筑面积； • I ——开发公司利润； • T ——商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等； • B ——开发资金应支付的利息； • SbI——建筑物占地面积； • G ——规划的建筑覆盖率。 • 9 结论：“地价”的内涵不同 10 从土地估价规程看关于地价内涵的理解 • 地价存在的形式： 毛地、生地、熟地、已建成房地产的土地 • 地价内涵的区别： • 1、土地用途 • 2、土地使用年限 • 3、土地利用条件：容积率等 •