南京国信阅景龙华项目价格策略报告.pdf

国信·阅景龙华项目价格 策略报告 目 录 • 市场分析 • 价格制定 • 推盘计划 • 促销策略 市场分析 新政后的南京房地产市场状况： – 中低价房源成为市场去化主体，低价入市的 楼盘受到追捧。 – 全市住宅销售价格涨幅明显回落。 – 购房者更加理性，自住需求成为主流，买方 市场确立。 – 商品住宅供应结构有明显调整，80-120平 米左右的户型开发比例加大，且成为交易主 流。 新政后江北房地产市场价格特点： – 产品以中低端物业为主，销售均价集中在2400- 2600元/平米，且普遍采用低价倾销的销售策 略。 – 项目大都以多层公寓为主，其产品同质化现象 比较严重，价格没有区间层次。 – 大盘时代的到来，竞争日益加剧，供应趋于饱 和，新政后很多项目纷纷开始降价。 江北市场客户购房价格承受分析： – 总价承受力： 目前江北市场购房者大都愿意承受的一般在20－40万元 /套。总价在40－60万元/套的住房也有少量的消费者有 意向购买但销售难度较大。因此，总价控制在30万元/ 套，首付控制在10万元以下的房源去化相对乐观。 – 单价承受力： 目前江北市场对单价的敏感度较高。购房者能够承受的 单价水平多在2800元／㎡以下，其中1900－2500元／ ㎡的单价接受者最多，也有一定数量的购房者能够承受 2800－3000元／㎡的单价，单价超过3000元／㎡，还 没经过市场的考验。 江北市场价格走势判断： 短时间内江北楼盘价格都将不会有太大变化 低价竞争的局面已经形成 不排除个别产品有特色、有差异的项目价格 有所上扬 江北楼盘价格不会大幅上扬的原因： – 随着国家房产新政的不断出台，南京整体房地产市场处 于买方市场的格局已更加明显，且在未来几年不会变 化。 – 江北市场大盘不断涌现，市场放量大增，项目竞争压力 明显增大。 – 江北项目同质化现象比较严重，产品缺乏个性和层次。 – 江北市场存量供过于求，空置率较高。 江北竞争项目分析 板块介绍 江北楼盘大致可分为四大板块： 桥北板块、 浦珠路沿线板块、 珠江镇板块、 六合、大厂板块。 江北竞争项目分析 明发滨江新城 放量规模：二期4825套，78万㎡ 配套规划：会所、学校、医院、商业街 建筑形态：纯小高层 房型面积：81-250 ㎡，22种户型 销售均价：3000元／㎡ 销售情况：12月中旬开盘，开盘前选房优惠 120元／㎡，一期销售达90% 江北竞争项目分析 苏宁天润城 放量规模：第三街区17万㎡，1694套 配套规划：会所、商业街、 建筑形态：多层、小高层 房型面积：80-120 ㎡ 销售均价：2510元／㎡ 销售情况：第一、二街区销售达90% ，第三街 区销售达80%。 江北竞争项目分析 大华锦绣华城 放量规模：一期50万㎡，现刚推出200套