第四章_房地产价格评估.pdf

第四章 房地产价格评估 教学目的：熟练运用成本法、市场法 和收益法等进行房地产价格评估。 教学重点： 成本法、市场法、假设开发法的运用 教学课时：9 学时 教学手段：多媒体教学手段 第一节土地使用权评估 一、土地概述 （一）土地的概念 （二）土地的特性 土地面积的有限性 自然特性 土地空间位置的固定性 土地使用价值的永续性和增值性 土地的不可替代性 用途多样性 经济特性 经济地理位置的可变性 可垄断性 （三）土地的分类 按社会经济用途分为工业、商业、交通等 按经济地理位置分为市中心、一般市区等 按所有权归属分为国家、集体等 按利用程度分为高度集约使用、正常使用等 按开发程度与开发趋势分为已开发、未开发等 二、土地使用权概述 （一）土地使用权的概念P88 从土地所有权衍生，并与土地所有权相 分离，依照法律法规或合同约定而非自由发 生的受限制的物权。 获得方式：出让、划拨、转让、租赁 （二）与土地使用权相关的法律规定P88 国有土地使用权 集体所有土地的承包经营权 （三）土地使用权的特性 对土地使用权本身的限制 不包括该土地范围内的地下资源、埋藏物和市政公 用设施。 土地使用的管制 土地用途 建筑高度 容积率、建筑密度 建筑物后退红线距离、建筑距离 绿地率 交通出入口方位、停车泊位 建筑体量体形、色彩 地面标高 其他要求：环境保护、消防安全、卫生防疫等 （四）土地的权属分类 土地所有权 土地使用权P89 划拨土地使用权 出让土地使用权 租赁土地使用权 （五）土地使用权的价格类型  基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段 分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积 土地使用权的平均价格。  标定地价－市、县政府根据管理需要评估的、在正常 土地市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一期 日的土地使用权价格。  出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地 价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一 宗地出让时的最低价格控制标准。  交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。 （六）影响土地使用权价格的因素 人口数量和质量 素 因 般 一 ） 一 （ 政治安定状况和社会治安状况 社会因素 城市化状况和公共设施的建设状态 经济发展状况和储蓄及投资水平 经济因素 财政收支及金融状况和利率 物价、工资及就业水平 土地和住房制度