怎样实现房地产转型与创新.docxVIP

PAGE6 / NUMPAGES12 新形势下，怎样实现房地产转型与创新？ 文／阳学文 一、房地产面临的新形势 对于2014年的房地产市场，房地产市场已经进入分化时代，这主要表现在三个方面： 第一是城市的分化。 大城市的一线城市市场和三四线城市出现明显分化，一边是火爆一边是冷清。 第二是企业分化。 大企业越做越大，越来越强，小企业或者被淘汰，或者被兼并，或者被合作，日子不好过。 第三是产品的分化。 产品更加细分，差别更加明显，产品不再单一，市场业态不再单一，产品复合程度提高，产品文化内涵提升，产品之间差异化越来越大。产品正由物质产品向服务产品转变。 三中全会后的房地产调控的各种变化，主要体现在四个方面： 第一方面就是如何用改革的精神、思路和方法，手段上的变化。 这次强调的市场化趋向，明确了将来的新政将更多发挥市场的决定性作用，发挥无形之手的作用，有形之手只是一个配合。从而实现现代的市场体系，企业要能够自主经营公平竞争，消费者要能够自由选择自主消费，商品要能够自由流动，平等交换。 第二个变化是调控方向的变化。 我们过去的调控方法主要是限购、限贷、限价等“堵”的方法，来遏制旺盛的需求及投资需求，回看过去十年的房地产调控，并不成功，或者是失败了。而在这次改革中，总书记提到了“千方百计增加住房供应量”，看得出来，政府是改用疏导的办法。过去是以堵为主，现在是以疏为主，疏堵结合，这是第二个变化。 第三变化是短效和长效问题。 过去我们强调的是，通过调控使房价在短时间内回归到合理价位，不超过政府的预定目标。但这次总书记讲话当中没有提房价问题，也没有调控问题，而更多提出了建立新的供应体系和保障体系。也就是强调改革，建立新的体系、建立长效机制，而不是短期目标，绝非短期地房价变化、短期的目标。 第四个变化是的变调控方法化，是统一“一刀切”的办法还是因地制宜、分开决策？过去的办法是中央统一出政策，那么可能会造成北京感冒、全国吃药，上海感冒、全国打针。 二、如何积极推进房地产转型？ 1、目标任务的转移。 由比较单一的经济目标转变成三重目标。 第一个目标就是要实现住有所居，住有所居就是人人有房住。 第二个目标就是健康楼市。 第三个目标是绿色发展。 2、市场形态的转型。 增加保障房和遏制投资投机需求。在政策调控下，我们的楼市正由卖方市场转变为买方市场。在十二五期间，这种情况将成为常态。 3、市场布局的转型。 市场布局的转型现在为下转内移，一些大的开发商都开始从大城市进入中小城市发展，从沿海接近饱和的城市往内地市场发展。 4、盈利模式的转变。 房地产企业的盈利模式也会从依靠土地升值转变到依靠产品盈利。房地产企业需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利。 5、企业组织的变化。 以前，一般的房地产企业都是开发投资一体化，现在出现了开发、投资分离的现象，企业向专一化方向发展。有的企业只投资，有的企业专业做开发。 6、产品变化。 房地产企业的产品从灰色建筑、毛坯房，向绿色建筑、成品房方向发展。 7、行业关系的转变。 以前房地产企业是单独发展，现在一些大型的房地产企业都有战略合作伙伴，出现了行业间合作发展态势，上下游产业链条上的企业，关系更加密切了，这对降低产品成本，提高产品品质都是有好处的。 房地产业的转型，将会体现在多个方面，如：准确的产业定位，适度的开发总量，有效的供应结构，合理的交易价格，有序的市场秩序，现代化的生产方式等等。这里应该强调一点，这些变化都是为满足和扩大社会对住房的最终消费需求，从而实现住有所居的目标。说白了，盖房子就是要住的，要回归住房是消费品的基本属性。 三、房地产创新，楼市成败的关键 关于创新，现代美国著名企业家艾柯卡曾有过惊人之论：“不创新，就死亡。” 房地产是一个需要全面创新的市场，从市场调查，项目融资，工程建筑，景观规划，产品定位，广告宣传，销售推广，都需要有突破性的创新，没有独创、毫无新意和个性，要在市场竞争中赢得主动权是不可能的。因此创新具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出并取得绝对的优势。 尽管创新的声音此起彼伏，但总结下来，形形色色的创新大致可以分为以下几类： 1、开发概念创新 开发概念创新是纲。 房地产开发的概念与楼盘紧密结合：它可以张扬楼盘个性、避免同质化；可以赋予楼盘文化品位，使无生命的楼盘有了灵魂；使楼盘的密码和消费者的密码相对应，满足消费者个性需求。 “概念房”创造房地产的新卖点! 概念之一：“Sport”概念 国内房地