2015年3月衢州市场月报.docVIP

PAGE 2015年 3月弈谷项目市场月报 浙江九天房地产顾问有限公司 201 一、宏观市场动态 3月份，市场既迎来两会对2015年房地产市场定调，各部位纷纷出台房地产新政，政策利好频出，助力房地产市场平稳健康发展。 1、聚焦两会：政府支持房地产市场平稳健康发展 支持居民自住和改善性住房需求 （1）总理在代表国务院做政府工作报告称2015年政府工作报告目标GDP增速7%左右，M2增速12%，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些。加强和改善宏观审慎管理，灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具，保持货币信贷和社会融资规模平稳增长。表明货币政策方面的政策红利尽管会出现，但是，并不意味着2015年没有任何市场风险，也并不意味着房企的资金面会得到明显改善，“宽货币，紧信贷”的货币政策特征将继续影响2015年楼市。 （2）稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 分析认为，分类指导会以“去库存”是否较大为原则，库存较大城市可出台刺激性措施，反之则没有必要。在两次降息一次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。 如果后续央行继续降准降息，那么，降准降息之后，2015年楼市将呈现出哪些特征？很明显，楼市基本面将进一步好转，预计下半年一线城市“买涨不买跌”的特征将越来越突出；大部分二线城市在加速去库存的过程中市场基本面将表现趋于合理，房价将步入稳步上涨的通道，但不排除仍然有少数城市有去库存的压力；对于三四线城市而言，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。 （3）继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。分析认为住房公积金利率下降、贷款额度增加在短期内可以有效刺激需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”，但是，利率下降后市场成交放量、公积金异地互贷等逐步展开、各地住房公积金缴存增速低于放贷的速度等原因会导致不少城市的住房公积金“余额告急”，利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高，因此，住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么高。 总体来看，总理的政府工作报告中尽管有鼓励住房消费的言辞，但是，这并不意味着今年楼市形势大好。“宽货币，紧信贷”的货币政策特征与“去库存”的主旋律决定着今年楼市有机会也有风险。 2、三部委发文救市：二套房首付最低降至四成 二手房营业税“五改二” 3月30日央行、住建部、银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》指出，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。 3月30日财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，指出：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。自2015年3月31日 ◆25日国土部和住建部发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求优化住房及用地供应规模、结构，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要求住房供过于求的地方，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。 ◆此前商业贷款政策：二套房首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%。此前住房公积金贷款政策：首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%；90平方米以上的，最低首付款比例为30%。 ◆此前二手房营业税政策：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 二套房首付降低，二手房营业税五年改两年，预计会极大的刺激刚改及改善性需求释放，促成二手房市场交易放量，同步推动一手房改善性需求市场的放量。但同时不得不注意到，政策频发期对潜在市场客户观望情绪的引导作用，愈是政策利好频发，俞容易短期内加重客户的观望情绪，预计