世联2007年万科城四期御水湾价格报告.pdf

万科城四期御水湾价格报告 世联地产 2007年8月 项目总体介绍 四期经济技术指标—— 项目位置： 深圳龙岗区坂雪岗大道东侧，贝尔路北侧 总占地面积：96201.00 总建筑面积：125816.45 容积率：1.31 绿地率：35% 总户数：827 （其中TH以及景院别墅157套，高层约670套） 停车位：827（地面：420；地下407） TH面积区间：210~260m² ——经年沉淀，收官之作 景院别墅面积：180m² 目标 价格制定背景 核心均价形成 价格策略及价格表形成 价格表验证 综合折扣率及销售预估 目标 价格制定背景 核心均价形成 价格策略及价格表形成 价格表验证 综合折扣率及销售预估 目标 ——在充分保证销售率的前提下实现价值最大化 速度目标： 合理销售速度，开盘当日50~60%（约80套）的销售率，今年年底完成90%（剩余20 套）销售。 回款目标： 开盘当月回笼资金2.1个亿。 价格方面： 实现较高的价格，整体价值最大化。 品牌方面： 重新树立万科城在豪宅市场的影响力，进一步提升客户满意度。 需要解决的核心问题 Q1：本项目入市的核心均价是多少？最终实现（价值最大化）的价格是多少？ Q2：本项目应如何制定价格策略，以确保开盘销售率的实现？ 目标 价格制定背景 宏观大势 市场竞争 核心均价形成 产品分析 价格策略及价格表形成 客户分析 价格表验证 综合折扣率及销售预估 6月份，深圳一手房价上涨速度与价格双居全国第一 和北京上海广州等一线城市相比，6月份 深圳一手商品房价格比2006年12月上涨近 50%，涨幅全国最快 6月份深圳一手商品房均价达到￥14608元 /㎡，有些项目超过￥20000/ ㎡，成为全国 一 商品房价格最高的城市 全国第 2007年上半年深圳一手房价与成交面积比去年同期增长显著 增长明显 上半年罗湖区盐田区宝安区较06年同期价格上涨幅度最快，增幅超过70%。 福田区是全市均价最高的区，超过￥17000元/㎡，较去年同期涨幅38.4%；龙岗区的均 价已经接近￥10000元/ ㎡。 2007年上半年一手商品房成交面积为287.4万平方米，较去年同期增加67.4万平方米，增 幅为23.5% 2007年上半年深圳二手房成交火热 如日中天 6月份二手房均价达到￥12574元/㎡，较2006年12月上涨43.2%，与一手 商品房价格相差￥2000元/㎡ 上半年二手房成交面积为507.4万平方米，较2006年同期增加123.6万平方 米，增幅为32.2% 2007年上半年的深圳房地产——全面暴涨 一手商品房价格较2006年12月涨幅近50% ，达到￥14000元/ ㎡，涨幅全国最快，房价全 国最高。 罗湖区、盐田区和宝安区较2006年同期一手房价格涨幅超过70% ，福田区达到￥1