第四讲房地产价格基础理论（三）城市间住房价格的差异性.pdf

房地产价格理论与估价方法 第四讲 房地产价格基础理论（三） 城市间住房价格的差异性 郑思齐 清华大学房地产研究所 2011年10月 房地产价格理论与估价方法 住房价格的影响因素 从微观到宏观 住房本身 城市内部 城市层面 宏观经济 的因素 的因素 的因素 的因素 实物 权益 区位 经济 城市 经济 特征 特征 特征 发展 生活 周期 质量 质量 因素 住房价格 价格的长期均衡 价格的短期波动 清华大学建设管理系房地产研究所 郑思齐 房地产价格理论与估价方法 本讲内容  1. 城市间住房价格的差异性 ─ 1.1 需求角度的分析 ─ 1.2 供给角度的分析  2. 课堂讨论：房价越高代表城市竞争力越强？ 清华大学建设管理系房地产研究所 郑思齐 房地产价格理论与估价方法 不同的城市，有不同的房价 2011年9月普通商品住宅销售均价： ─ 北京23,008元/平方米 – 苏州11,401元/平方米 ─ 上海23,772元/平方米 – 成都7,967元/平方米 ─ 深圳25,675元/平方米 – 昆明7,503元/平方米 – 合肥5,997元/平方米 ─ 杭州20,559元/平方米 – 西宁4,756元/平方米 ─ 广州15,444元/平方米 – 宝鸡3,484元/平方米 ─ 厦门11,707元/平方米 – 新乡3,129元/平方米 数据来源：中国指数研究院、搜房网 清华大学建设管理系房地产研究所 郑思齐 房地产价格理论与估价方法 房价就是居住在一个城市中的“门票”  A home in a city is a ticket to the opportunities in that city.  城市中的一套房子就是一 张能够居住在这个城市里 的门票，这张门票让你能 够享受这个城市中的各种 机会。 清华大学建设管理系房地产研究所 郑思齐 房地产价格理论与估价方法 1.1 需求角度的分析 城市房价 ＝城市中“各种机会”的价值  1. 城市经济发展质量——―获得好的收入” ─ Economic growth ─ 经济发展速度/劳动生产率 ─ 就业机会  2. 城市生活质量——―享受好的生活” ─ Quality of life (QOL) ─ 自然环境 – 如良好的空气质量、美丽的海景/ 山景、适宜的温度 ─ 公共服务 – 如良好的治安环境、充足的教育资源