南京房地产市场调研与竞品分析培训课件(2).pptxVIP

房地产市场调研及竞品分析培训;手机静音或关机 不能交头接耳 不能迟到 未经许可不能接电话 未经许可不能中途离场 ;什么是房地产市场调研？;为决策阶层提供决策依据！;如何进行市场调研？ ;课堂练习… …;调研角度以及方法;手段一：和销售员交朋友;手段三：做二手房门店的常客;如何进行竞品调研？ ;一、竞品调研的困惑;二、跑盘方法论;三、跑盘方法论;区域、认知、价值、配套;仁恒江湾城，以135-155平米产品供应占78%，为住宅部分的绝对主力房源。;项目形象识别系统 应用在道旗／高炮／围板／售楼处纸杯、纸袋等等;;营销中心包装、氛围、特色、品质……; 销控台布置 洽谈桌的数量和放置位置 沙盘;置业顾问气质、形象 是否有统一制服 男女销售员比例 置业顾问专业水准 是否善于引导需求;六看——规划布局、开发节奏、产品亮点;客户判断（江宁某项目）;明确了调研的方法，如何进行系统的市场及竞品分析，并指导销售;1、市场基本面分析;;;实战举例：如何打消客户对于整体市场的疑虑？;杭州_多盘降价，引业主围攻;市场分析：杭常降价有其特殊性;[南京整体市场分析]——开发商报价受阻，推盘意愿降低，市场无房可售，同时在高利率及周边城市降价事件影响下，购房者观望心态有所转浓，导致开年以来整体市场供销双双陷入疲软状态;[南京整体市场分析]——受去年市场成交透支及开年宏观环境、限价政策影响，一季度成交数据同比下跌达18%，4月推盘量进一步走高，未来竞争态势严峻;五大维度：打消客户观望、看空市场的疑虑！;【理由一：国家中心城市 辐射苏北皖南】定位国际化人文绿都，国家东部地区中心城市，产业升级及经济国际化进程加速；目前已形成对周边一小时都市圈强力辐射，对苏北、皖南影响进一步增强;【理由二：三产比重提升 拉动城市消费】随着服务外包、信息服务、现代物流、科技研发等现代服务业快速发展，南京市第三产业比重不断增加，新兴服务业比例不断上升，城市现代生产和生活氛围正逐步提升，带动城市消费快速提升;【理由三：中产消费强劲 大量刚需新增】党政军学为主体的中产之城、消费力强劲，同时每年新增大量潜在刚需客群;2001年10月底提出把南京建设成为“充满经济活力、富有文化特色、人居环境优良的现代化中心城市”奋斗目标，及确立“一城三区”城市建设战略构想。所谓“一城”，就是在秦淮新河以北，外秦淮河以西，１４公里的长江岸边，建设一座５６平方公里的现代化标志区———河西新城。;《南京市现行商品房预售规定》：;具体研究内容如下： 1. 竞争项目基本指标对比 2. 客户定位 3. 规模 4. 营销 营销节点和销售情况 核心卖点（竞争力） 推广活动 推广渠道 成交客户分析 5. 产品 房型特点 社区建筑、规划特色 景观特色 配套情况 6. 价格情况（含各期价格走势）;【竞争分析逻辑】锁定项目竞品，并对竞品的价格、去化、客户、后续供应、产品细节、核心竞争力等进行分析，寻找同类型项目的基本特征并寻找本项目的比较优势和卖点;【竞争锁定】主要依据区域性、价格及客源相似性等维度锁定项目存量竞品;【竞品市场表现】分析竞品单价平台、去化速度，总体了解竞品在目前的价格平台上的市场接受度;【竞争潜在供应1】将存量项目后续供应按一定销售速度虚拟去化至自身项目上市节点，统计剩余潜在供应，判定存量竞争强度;【竞争潜在供应2】将类似已出让但尚未上市土地增量供应进行统计，判定增量竞争强度，结合存量及增量综合判断后续竞争强度;【竞品客户分析】盘点竞品的客户构成情况，划分客户等级，并描述竞品客户的特性;总价段;具体研究内容如下： 1. 同一城市房地产业 产品发展水平 2. 区域产品发展水平 3. 典型项目产品研究 房型特点 社区建筑、规划特色 景观特色 配套设施 建筑选材 4. 消费者产品接受度调查结果分析 5. 产品发展趋势;【产品之规划分析】盘点竞品规模、容积率、物业类型组合及规划现状水平，寻找物业类型及规划层面的市场机会点;【产品之外立面分析】分析竞品外立面风格、材质及打造水平总体现状特征，寻找自身项目外立面打造机会点;【产品之景观分析】分析竞品园林总体风格、软硬景特色、水景运用情况及总体打造水平等细点，寻找竞争机会;【产品之户型配比分析】对竞品的户型结构、面积区间供需结构进行图表化统计分析，避免滞销户型面积威胁，寻找热销户型面积机会;【户型所对应的总价分析】分析竞品各个户型的总价分布情况，寻找各个户型的总价空间机会;【产品之户型设计分析】就基本功能保证及设计亮点两个层面了解竞品房型设计总体现状水平，并寻找旺销户型的客户敏感点;???产品之公共部位分析】分析竞品地上、地下大堂、电梯装修、架空层设计等的打造情况，判明总体水平，寻找产品发力空间;【产品之物管分析】分析竞品物管公司、费用及基本项目、特色增值服务，判明总体发展水平，寻找