浅谈土地一级开发企业成本之控制-AsRES.PDFVIP

浅谈土地一级开发企业成本之控制 ——以北京市土地一级开发企业为例 中国人民大学土地管理系 王红野 [文章摘要] 随着国家对房地产、土地和资金的严格控制、城市化进程的加快、以及城市规 划水平的进一步提高使房地产行业（包括土地一级开发行业）的生存环境将发生很大变化， 由于在土地一级市场上，土地供应量远远满足不了开发商的需求，开发商之间的竞争日趋激 烈，因此，各大型房地产开发企业开始了对土地一级开发项目资源的争夺。本论文以北京市 为例，在对土地一级开发行业特点、土地一级开发企业在市场中的地位、土地一级开发流程 及成本构成进行了定性分析之后，以北京郊区某大型土地一级开发项目为例，采用比较法定 量地对土地一级开发流程中影响开发成本的关键环节和重要影响因素进行了分析研究，并提 出土地一级开发企业进行成本控制的十六字策略“重视战略、掌握政策、合作共赢、加强管 理”。 正文： 33 号文规定：自 2004 年 8 月 31 日以后，经营性项目停止协议出让，必须以招拍挂方 式公开上市。于是，土地一级开发和土地一级开发企业开始引起公众的注意。但随着国家 “严 格土地管理”、“稳定房价”等一系列宏观调控政策的出台，在土地一级市场上，土地供应量 远远满足不了开发商的需求，开发商之间的竞争日趋激烈，因此，各大型房地产开发企业开 始了对土地一级开发项目资源的争夺。本论文以北京市为例，在对土地一级开发行业特点、 土地一级开发企业在市场中的地位、土地一级开发流程及成本构成进行了定性分析之后，以 北京郊区某大型土地一级开发项目为例，采用定量比较法对土地一级开发流程中影响开发成 本的关键环节和重要影响因素进行了分析研究，并提出土地一级开发企业成本控制的相应对 策。 一、土地一级开发及土地一级开发企业 1、土地一级开发的定义 土地一级开发是指按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划 和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开 发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开 发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理 的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配 套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发（单纯房屋开发）商服务，提供土地 开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制， 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。土地一级开发是房 [1] 地产业的一个重要分支和组成部分。 1] 2 、土地一级开发企业的出现 在 33 号文件出台之前，一般而言，商品房项目开发是一个土地开发、房屋建设合二为 一的连贯活动，很少有开发企业将这两个中间过程相互剥离开来；只有在规模较大的旧城区 改造项目中，地方政府为了某一城区的综合环境治理，委托或专门成立一家大型地产公司， 该公司的主要业务就是对指定区域的土地进行一级开发建设。例如首开集团（原城市开发集 团）接受市政府的委托对方庄、开阳里和望京地区进行的土地一级开发；北科建集团则是北 京市政府、科技部于 1999 年向国务院请示，经批准成立的土地开发公司，由七家大型国有 企业组成。这一类企业，即所谓的有政府背景的大型国有土地一级开发企业。 1 在 33 号文件的出台，将经营性项目的土地开发和房屋开发割裂开，土地由生地到熟地， 再由熟地到建成房屋，必须两个阶段中间必须执行“熟地的出让必须在土地市场的公开招拍 挂”的程序。于是，土地的一级开发与土地的二级开发，土地一级开发商和二级开发商的名 词开始在业内的文件和各种媒体中广泛应用开。 下面将根据企业取得土地一级开发开发权方式（即项目来源渠道）的不同对企业进行 分类。 3、土地一级开发企业的类型 按项目来源渠道，可将土地一级开发企业分为三类：第一类是前面讲述过的国有土地 一级开发企业；第二类是由政府授权获得土地一级开发权的企业，第三类是在土地储备中心 以竞标方式在土地一级开发项目招投标中胜出的企业。 大型国有土地一级开