20110919_北京_中建一局门头沟项目定位及物业发展建议(评审).pptVIP

客户定位 主流客户 重要客户 西部区域高端改善客户 年龄35-45岁，区域来源以西边为主。 两代居或三代居较多，追求舒适型生活； 需要外部环境和内部空间的双重满足，关注舒适性和实用性。 区域及周边中高端首置及改善客户 年龄在30－40岁，中产阶级都市精英，以居住在西南片区为主，也会有部分其它区域客户； 处于事业的上升阶段，追求产品品质和标签感； 关注较为舒适的现阶段居住感受，重视产品整体形象、社区环境、周边配套和交通便捷性。 产品定位 产品线 面积区间 面积配比 梯户比 二居 80-90 20% 2T4 三居 120-130 50% 2T2 四居 160-180 30% 2T2 指标： 总建筑面积：30.3万m2 ，容积率：≤2.66，限高：60米（局部100米） 其中：住宅建筑面积：23.2万m2 配套设施建筑面积：7.1万m2 2. 可销售物业面积：21.1万m2 还建物业面积：约9.2万平米（5.1万m2住宅、2.5万m2商业、1.5万m2办公、0.5万m2停车场） 原则： 保证可售物业（住宅、商业）价值最大化；主要满足高端改善和中高端首置客户需求； 还建住宅面积区间全部为80-90平米二居； 1、本项目对于开发商来说，是一个快速回现的主流项目，面向市场上主流客群 2、西部客户更加注重居住环境的舒适而非奢华，讲究优质而非大量，故本项目要在形象上要与区域内以往的项目有所区隔，树立高端品质社区形象； 3、以往西部的项目如大成郡、西山华府等，注重营造项目文化内涵，融入中式 元素，更易被客户接受； 打造背景 品质感、大气稳重、礼制、中式元素 精装修、附加值、高新技术、高端服务 关键词： 大院情节 讲究礼制 附庸权贵 注重传统 高薪技术 物业服务 精装修 附加值 产品打造原则 总体规划研究 保证项目可售住宅、商业价值最大化；将还建住宅、商业、办公、停车场用地集中排布，并将该还建部分与可售住宅部分在规划上用道路区隔，保证可售住宅部分的相对独立； 户型平面建议 功能的满足，附加值的赠送，动线的合理，一定的礼仪空间 建筑立面建议 新古典主义风格，利用石材、色彩、建筑细节等打造项目品高端形象，凸显项目品质 环境景观建议 融入中式元素，以彰显中式文化精髓的绿植作为人文社区植被的选取标准； 设备设施建议 基于市场及客户，控制成本下的建议方向；以溢价能力及对产品总价的影响程度，选择高新技术在本项目应用； 序号 项目名称 户型面积 当前均价(元/平米） 销售周期 2011年至今月均消化速度（平米） 1 长阳半岛 二居80-85㎡ 三居90㎡ 16500 2010年7月 17911 2 绿地新都会 二居85、95㎡ 三居130㎡ 15000 2010年12月 5915 3 芭蕾雨悦都 二居80㎡ 三居88㎡ 16000 2010年12月 5417 4 首开熙悦山 二居85㎡ 三居100㎡ 15000 2011年7月 1249 5 徜徉集 二居80、90㎡ 三居110㎡ 15000 2011年3月 4130 6 光和作用 二居82-94㎡ 三居94-167㎡ 14000 2011年7月 816 7 建邦华庭 二居85㎡ 三居120㎡ 15500 2011年8月 142 8 万科幸福汇 二居 80㎡ 三居95-120㎡ 10100 2011年6月 4343 9 汇豪山水华府 一居 51-60㎡ 二居70-100㎡ 三居149㎡ 9800 2006年6月 598 10 阳光邑上 二居 68㎡ 三居105㎡ 跃层125-170㎡ 16000 2010年4月 983 11 瑞雪春堂 一居57㎡ 二居71㎡ 三居116-124㎡ 13000 2008年1月 1232 12 鸿顺园东区 一居45－68㎡ 二居87-92㎡ 三居121㎡ 14815 2011年1月 1035 13 绿城百合公寓 三居及复式146-206㎡ 15000 2005年1月 543 14 天恒乐活城 一居60㎡ 二居70-90㎡ 16880 2008年8月 1469 序号 项目名称 户型面积 当前均价(元/平米） 销售周期 1 首创伊琳郡 ——　 待定 2011.9 2 翠林漫步 二居86㎡ 三居120－140㎡ 四居158㎡ 待定 2011.9 3 金地朗悦 二居80㎡ 三居88-130㎡ 待定 2011.9 4 京投快线·上林湾 二居85㎡ 三居95－126㎡ 待定 2011.9 5 京投万科新里程 二居88㎡ 待定 2011.9