20140117淮安弘辉首馥(终版) - 副本.pptxVIP

技术沟通环节一期库存和二期产品分析市场分析（大市场和区域市场）客群分析价值梳理产品定位项目形象定位整体营销策略总纲推盘策略及经济成本测算-水渡口板块-2007-08年，香格里拉、亿力以近百万开发姿态进入水渡口彼时板块不温不火2009年水渡口板块开发热潮全面启动，万达广场以CBD先行开拓者之势，以70万方的恢弘体量打造城市综合体而随着水韵（09年6月）、茂华（09年12月）、郦城（10年10月）弘辉（11年1月）、融侨（11年3月）、优诗美地进入（11年4月）板块热度全面爆发，大盘林立，群雄纷争万达通过地段价值、商业综合体、城市未来价值炒作，2009—2011年单年销售额基本在8-10亿。随着万达开业，版块价值全面飙升区域房价一路从4千多拉升到6千，楼王级产品更是突破7千钵池山必将成为淮安未来楼市风向标和淮安高端阶层瞩目之地1。产品解析已售产品解析一期库存房源共计57套，其中包括37套222㎡8#楼楼王户型，其他基本为138-140㎡三居。在二期产品入市之前，出现产品空档期，目前住宅库存57套，适销户型20套。已售产品解析一期已售房源价格分析：已售房源中110-125㎡ 两房和140-159㎡三房成交均价基本在6000元/㎡左右，套均总价在67—94万。221㎡大三居成交价均价在7800元/㎡左右，总价在170多万。已售房源去化速度分析：本案于2010年正式销售以来在售房源456套，截至2011年年底去化280套。2012年1月—2013年11月月均去化6套，去化速度明显降低。2014年新增供应产品分析户型套数占比160奢华三居6114%115两居6415%123经济三居6214%124经济三居6114%138舒适三居12629%178四居6415%合计438100%1#楼5#楼3#楼160三居115两居123三居124三居138三居138三居1、5#楼（188套）178四居177四居3#楼（64套）新推楼盘位于钵池山南向景观第一排，景观资源和视野绝佳。产品结以首次改善型及多次改善型客户为主。2居占比15%，经济三居占比28%，舒适三居占比29%，奢华三居占比14%，四居占比15%。产品分析新古典简欧建筑风格：塑造浪漫、温馨、奢华的建筑形象欧式皇家公园式园林景观，水景、雕塑等与景观绿植相呼应为居住着提供高层次的生活品质地上地下双大堂设计、门锁、窗、地下车库等优质硬件配饰新古典简欧建筑及欧式皇家公园式园林，具备进阶城市标杆产品特质。2。市场环境分析壹 宏观市场分析淮安市场分析小结淮安土地市场、成交量受宏观政策影响明显，从城市土地市场、商品住宅近年来的跌宕起伏数据分析，未来淮安房地产市场将愈发趋于理性；而房地产项目开发必须重视政策性风险。淮安房地产市场成交价格总体保持上涨趋势，而随着今年城市化率进程的快速提高，主流客群仍以刚需为主，未来售价仍后存在一定的上升空间。2014年房地产住宅市场预判：随着2013下半年各大版块供应量的加大，淮安在2013年下半年打破上半年供小于求的状态，全年供需关系将基本持平。而2014年随着供应量的逐步加大，如需求量仍和2013年持平，预计2014年全年供求关系将发生逆转。房地产市场成交量将于2013年9-10月份持续回升并于年内逐步回落，成交价方面全市成交价将继续震荡上行趋势。近年以刚需为主的客群结构不变，适销产品以90-120平米两居和经济三居为主。贰 区域市场分析区域市场分析宏观市场小结随着淮安市2013年东扩南移动的发展，整体房地产市场发展仍将向好。但随着近两年清河房价的透支，近1-2年的房价不排除继续下探的可能性。清河区老城区地缘性极强，清河区是供应主力版块，近几年受市场政策影响供应量减小，供求关系基本持平；众多开发商对12年房地产市场预期较好，多选择13年上半年动工，下半年城市发展高峰期的到入市，2013年清河区供求关系将逆转，供应量亦将猛增，供大于求。2014年房地产住宅市场预判：随着城市东扩南移进程的加速，清河区2012-2013年供小于求，但随着2013年清河区房地产市场供应增大，将呈现供略大于求的关系，预计2014年供大于求的现象将更加明显，个别区域将不排除价格下探可能。叁 竞争环境分析清河区版块格局清河区北部清河区中部清河区钵池山板块中天花园市政府市科技局天润翠璟国土局清河区西部水渡口CBD清河区中西部区政府淮海商圈住建局中环国际巨一首府信达名府本案一号生活大院生态新城生态新城钵池山版块在售典型项目信息弘辉首馥万达版块项目名称 建筑形态 销售均价 销售面积销售总价区间 价值驱动 清河区钵池山版块 茂华国际汇住宅、商业5500-6725143㎡172-208㎡78-140万环境、品质、户型水韵天成住宅、别墅、公寓、商业6500-7800110-118㎡130-177㎡77-124万位置