2011合肥市北城区市场研讨分析报告.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 大多数客户的年龄在23-45岁； 文化程度不等，高中以上占主导，文化素质较低。 年龄与受教育情况 大多访谈者的家庭月收入在4000-6000元左右，访谈中，了解到不少的客户低报收入显内敛。 家庭月收入情况 调查 结论 产品细节要求 客户购买心理 市民收入情况 项目开发风险 价格承受情况 开发关键控制 收 入 家庭年收入年收入5-10万元的人群规模占相当大比重，这一群体收入稳定，较为实在、又有改善现有居住条件或少量投资的意向，关注产品和设计，对品质有一定要求，价格交通也相当重要。在北城区房地产竞争初显的今天，他们是各项目争夺的目标客户群。 家 庭 北城区的家庭人口结构具有典型的四口之家的核心家庭特征以及部分五口之家，占绝大部分比例； 这从一定程度上证实了经济较稳定和逐步发达区域的大家庭在第二代成家之后，大多呈现独立居住的两代分居特征。家庭结构变化规律形成新一代购房需求。 价 格 购房者对价格承受能力适中，目前多数客户普遍能承受的价格为4500-4800元/平方米左右，销售最旺的楼盘为总价50万以内的单位，总价50-60万也有一定市场接受度，无论是单价还是总价，客户能接受的价格区间较窄且稳定，随着北城区房地产竞争的持久而将保持相当长的时间。但一般客户表示的价格会有一定空间，对产品和品质的追求也会令其心理价位上升。 居 住 前期自有物业中，自建房、安置房的比重明显较高，这与北城区之前的房地产市场实际状况是符合的。 近年来各房企开发商品房增多，真实需求与跟风等因素带动有稳定收入的居民购买商品房，近年来北城区的房地产开发一度走势不错，居民改善生活环境、提高生活品质心态加强，居住品质在升级。 面 积 居住面积一方面反映出客户的生活需要，也是对当地目前商品房面积的集中总结，70-80平方米的两房、90-100平方米的小三房、110-130平方米的大三房是客户心中理想的主流产品，约140平方米左右的四房受大户型购买者追捧，但比例明显偏低，投资客则青睐70-90平方米的两房。根据经验，实际购买时客户选择的户型，因有总价制约，往往会比理想面积有缩减或进行类型调整。 空 间 因为是为了住得更好，加上很多客户对本地其他楼盘有过比较，对国内发达城市有了解，基于传统居住习惯，提出了一些较先进的居住理念。 户型南北通是基本，最好客厅和两个卧室均朝南，景观环境受关注。 户型功能完善，客厅主卧希望优化，希望空间实实在在，都能封闭便于使用。 五 、 市场调研总结 总体形势及发展形势总结 总体形势：北城区经济发展稳定，房地产发展提速迅猛，目前政府大力发展，其他开发商的进入，市场竞争激烈难免，整体发展有待引导、规范和升级。 发展趋势：政府的大力发展，交通配套等的跟进，价格的合理化，环境的优越性；使得较多置业者比较向往在此地段购买。 总结 北城市场总结 整体市场：北城区房地产市场整体发展蓬勃、未来供应量大，发展空间大。 楼盘概况：各楼盘分布于蒙城北路和阜阳北路沿线，以大盘为突出代表，以中等和中大户型为主流，注重环境营造和产品打造，同质化明显。 价格与品质：目前普通商品房的售价为4000-5500元/平方米，与目前楼盘品质相当，价格实在。但随着客户对楼盘品质的进一步要求，政府对北城区的发展，价格走势依然存在很大空间。 客户特征：本地客、周边本市其他区域、淮南六安等外来客户均有。目前是自住、换房为主，关注价格地段和环境、户型大小。 发展趋势：整体市场蓬勃、但开发量不断增加，因此将造成一定的市场竞争和调整、淘汰，有先进理念、集约化开发的特色项目，将有可能受到市场关注、推动新一轮的市场发展升级。 总结 消费者市场特征总结 年龄构成:购房者年龄在23-45岁之间，文化素质偏低。 生活状态：收入稳定，有为自己和家人改善生活品质的意愿。 现居住区域：多在本地城区、周边乡镇、附近城市。 家庭结构：小家庭居多，较多为4人结构，夫妻加2个小孩，部分三代同堂。 置业情况：自有安置房、之前的自建房等，部分在本地有商品房房产。 置业动机：购买需求非常实在，目前以自住居多，从农村进入城市非常明显，与宏观 大势和本地房地产市场发展状态有关。 产品需求：户型设计要求向南，方正合理、面积区间集中在70-130平方米之间，对所 购买的空间要求能自己自由使用（如封闭阳台等）。 社区环境需求：希望内部环境的营造和配套，追求优雅舒适便利的社区环境。 物业管理需求：对物业管理内容有一定要求，需协调内容多但收费偏低的矛盾。 总结 市场研究及总体预测 1、竞争状况：土地市场放量大，各开发商推售节奏不明朗，未来市场必调整