2010松江钦州蓬莱大道项目整体定位及发展战略报告(174p).pptVIP

项目研究的工作阶段划分 本次初步成果汇报的提纲 北部湾发展热土钦州市政配套建设热点区域、非强势资源的中等规模项目 有利因素： 区位优势 2011秋，区运会临近 限高条件较为宽松 无拆迁压力 片区规划前景向好 不利因素： 目前周边不成熟、生活配套极其匮乏 钦州本地人不习惯居住在河东区域 松江的目标 北海市场反应——外地客户占9成的投机型市场，受调控的影响最为明显 新政出台后，一手房的成交套数下降了约30%左右，各大项目通过各种优惠手段促销，但价格对于刚需客户来说，价位太高 北海是经济发达的开发型城市，有需要投资客户，新政策出台后对他们影响较大，观望情绪非常浓 五一期间，恒昌国际开盘，100套房子认筹15人，仅成交8套，价格12000元/㎡ 万泉城5月份成交20套，均价6000元/㎡ 南宁市场反应——南宁楼市“五一”刮起冷风，成交下降6.4% ，市场开始出现观望情绪 钦州成本型市场特征明显，泡沫较小，后市下跌空间有限 项目情景——区域竞争激烈，预计新区在售项目待推售量远超过百万方，项目地块本体优势不明显的情况下，压力陡增 项目情景2——市场典型项目09年走量，明星高端楼盘吸金效应明显，项目预期消化速度属于市场中高水平 项目核心问题 三四线城市新区的五大竞争法则——写在前面 总结1——高端楼盘明星效应名利双收，带动主流产品快速走量，小市场操盘手法异曲同工 典型楼盘特色明显：东方豪庭中式风情拉动——大平层成功启动，后市消化乏力+主力三房产品支撑量能 御珑湾高尔夫配套拉动、别墅切入，高层多层多元化产品客群全程覆盖 江滨豪园：区位江景拉动江景高层高端化，临路高层主流三房走量 银海 · 畅园——城市新区中等规模楼盘精品突围路线 城市未来新区发展方向、区位陌生、但以产品和园林展示制胜，减弱客户陌生区域感 全方位新城复合配套规划，利用“院落文化”打造纯粹的“昆明派”建筑 引领新区的新生活理念——将昆明的生活的美完全融合于建筑园林中 巴厘岛式亭、桥、栏杆、门廊、柱子、水景、雕塑等元素结合特色植物，营造出休闲舒适的巴厘岛式度假景观 巴厘岛式亭、桥、栏杆、门廊、柱子、水景、雕塑等元素结合特色植物，营造出休闲舒适的巴厘岛式度假景观。 畅园营造以水来贯穿，小桥流水、水景别墅、水景洋房，房前屋后处处水系环绕，江南水乡的感觉。 开发首期以别墅产品奠定高档市场基调，二期加入洋房小高层等舒适实用产品实现快速走量 展示先行，通过品牌联盟签约大型活动立势，不断的园林展示等营销与工程的配合奠定项目的核心价值，形成强势卖点，获得成功热销 打破竞争格局，二手房的价格持续攀升，社区入伙率高，业内外对项目评价高 2008年7月，一手房销售均价：4500元/平方米 小高层78.93平米-143.78平米，总价为35-63万/套， 花园洋房111.85-203.48平米，总价为66-138万/套， 联排别墅为241.59平米，总价为386万-389万， 合院别墅210.72-210.81平米，总价为309-336万。 银海 · 畅园 案例小结： 湘江北尚——城市边缘区同等规模楼盘精致产品和展示出位，08年淡市跑赢大势 我们怎样才能建立项目的高度？——写在前面的势差理论 战略起势——回归城市气质，风情差异化突围钦州高端市场 高端的产品符号：联排别墅使得项目吸引富人没有得到满足的高端居住，示范效应显著 主流的高层居住空间——控制面积和总价的同时，使得户型使用更为舒适，产品更具竞争力 项目发展战略之竞争篇 河东区域置业客户以本地人为主，尤其是因工作缘的泛公务员群体，其次外地投资客户与周边县市客户置业逐渐增加 市场产品横向分析：随着单价的提高，110㎡以下户型有逐渐成为主流的趋势，别墅产品稀缺，夹层产品滞销 产品定位——创造多个热销明星产品 为何不建议公寓产品？钦州目前公寓投资回报高，属于市场热门产品，但未来市场竞争巨大，加上新区公寓租赁市场冷淡 推售策略 别墅 洋房 洋房 洋房 洋房 洋房 洋房 高层 东区 西区 高层 高层 东区 第一批：别墅 第二批：洋房+高层 第三批：高层+洋房 西区 第一批：高层+洋房 第二批：洋房+高层 高层 第三批：洋房 2007年8月16日，畅园媒体沟通会召开——湿地公园先行开放。 营销推广 2007年9月15日“银海·泊客会”一周年庆典暨“银海－金鹰”品牌联盟签约仪式在昆明佳华广场酒店隆重举行。 2007年10月20日畅园临时售楼部开放 2007年11月3-4日，开盘 第一步：湿地公园开放 第二步：大型活动立势 第三步：营销中心开放 第四步：开盘 现在二手房销售均价：7519元/平米 银海 · 畅园 银海以园林打造打造新区创新生活理念，打造特色的园林和建筑营造独特的生活氛围，并通过展示项目的核心价值，同时启动高端住宅是项目成功脱颖而出的主要因素