中国房地产信贷业务研究报告.pdf

华灵四方研究报告 中国房地产信贷业务研究报告 年3季度） （2003 北 京 华 灵 四 方 投 资 咨 询 公 司 北 京 华 灵 四 方 投 资 咨 询 公 司 北 京 华 灵 四 方 投 资 咨 询 公 司 中国房地产信贷业务研究报告(北京版) 2003 年 3 季度 中国房地产信贷业务研究报告 北京版 摘要 2003 年 3 季度，北京房地产投资稳定增长，商品房市场继续升温，土地 交易价格涨幅不高，低于全国平均水平。 研究表明，在中国主要大中城市，北京商业用房的开发投资潜力在主要城 市中名列第一，办公楼列第三，住宅列第二。对于未来一年的北京房地产市 场，我们认为高档商品房的供应量会有所减少，在建和租售阶段的项目将具备 一定的升值潜力和较大的发展空间。对办公楼，虽然北京甲级写字楼市场仍有 一定发展空间，但中关村地区、金融街地区和 CBD 地区的部分甲级写字楼将在 2004－2005 年陆续进入市场，竞争激烈。商业用房开发前景总体乐观，但由于 该类物业受商业运作规律影响，加上未来一年供给过大，开发时仍需小心。 对于空置率及房地产泡沫，１至９月，本市商品房空置面积 860.6 万平方 米，同比增长 19.4％，房地产市场供需已处于高位均衡状态。北京的空置率远 远高于国际上普遍认同的合理空置率（5-10%）。但有其特殊原因，与国外指标 也不具有可比性，因此不能简单得出北京房地产过热结论，空置率对北京房地 产市场的影响仍需进一步研究。 住房价格收入比是衡量住房消费能力的最常用指标，根据我们的研究，北 京的住房价格收入比一直偏高（9 到 12 之间），远高于同期全国水平，2003 年 住房价格收入将比2001年有所降低，泡沫风险降低。 在国家宏观经济政策和人民银行一系列措施鼓励支持下，房地产信贷业务 快速发展，1998-2002 年个人住房贷款年均增长率达 112.8%，截止 9 月底，我 国个人住房贷款余额已达12000亿元，是1997年的20倍。 央行 121 号《通知》使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式受 到了一定的限制，国发 18 号文件要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地 产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。 中国人民银行 2003 年 3 季度中国货币政策执行报告显示，房地产贷款在新 增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多，对房地产 中国房地产信贷业务研究报告(北京版) 2003 年 3 季度 贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性信贷风险应当予以警 惕。 由于中行业务具有较强的专业性，而