融创香璟台年度营销策略（0429).pptVIP

西园前期推广节点 融创新川项目 2017年年度营销策略 市场情况分析 区域竞品供货节奏 区域供货集中在5-7月，住宅以96-155㎡为主；本项目开盘期间，将主要面临朗基、朗诗、正成等新开项目的竞争，竞品主要凭借95-120㎡高赠送户型、地块成熟度以及价格等优势对本案客户进行分流。 7月 8月 5月 6月 9月 10月 11月 12月 长冶南阳御龙府 5月下旬预计加推，T4产品，共约356套，其中95㎡112套、104㎡112套、113㎡66套、129㎡66套，首推清水均价10200元/㎡。 预计7月推出三批次（据悉暂定清水，具体调整与否待定） T4，103-129㎡户型，约492套 北大资源颐和翡翠府 预计5月加推最后高层（清水） T4，共124套，其中112㎡32套、135-137㎡62套、148跃层㎡30套 华润时光里 预计6月首开推出（清水）1栋Loft 约780套，38㎡、48㎡ 北大资源 紫境府 预计7月首开，简装 产品115-143㎡、185、250㎡ 朗基和今缘 4月28日首开306套售罄，清水11900、精装3000元/㎡，96-135㎡， T3/T4。 预计9月推出三批次（据悉暂定清水，具体调整与否待定） T4，95-129㎡户型，约540套 新项目 在售项目 北辰香麓 预计5月下旬加推（清水） 高层：T4，约222套116-137㎡ 叠拼：4F、T2,，共52套，147㎡ 预计6月加推（精装） 高层96-158㎡，T4/T3 叠拼151-156㎡（6F，T2） 预计8月加推（精装） 高层105-117㎡ ，T4 叠拼151-156㎡ （6F，T2） 预计10月加推（装修） 115-143㎡、190、250㎡ 预计9月商业首开 具体产品尚未公开 预计中建三局项目四季度开盘，产品未定预计90-150㎡ 其他项目 正成南郡5月底开盘（清水）,预计住宅清水价格12000元/㎡，高层95-108㎡约176套、loft32㎡约460套，商业别墅55㎡变170㎡、70㎡变220㎡共30套。 朗诗熙华府，预计6月初开盘，含简装修价格约1.8万/㎡（清水预计1.5万、装修3000），首推131-156㎡产品为主 预计8月加推，精装双钥匙loft 约780套，38㎡、48㎡、72㎡ 市场情况分析 市场威胁分析 1）政策层面影响 客户层面：限购限贷，高新区无住房且高新区户籍或社保2年以上，二套房70%首付、三套房无法按揭等等新政新规，客户基数缩窄，尤其改善性客群受多重限制； 开发层面：规划新政限制商改住任何形式的销售、限价规定限制新房挂牌价格等系列政策，制约开发销售。 2）住宅产品竞争 区域内客户分流：前有截流，朗基和今缘、正成南郡、长冶南阳、爱在城南等项目早于本案开盘和加推，同时依靠低价、高赠送户型等优势迅速转化分流客户；后有追兵，北大资源、中建三局等项目三四季度相继面世。 区域外客户分流：高新区主要表现为大源板块分流，朗诗熙华府（含简装修约1.8万/㎡，房管局清水指导约1.5万/㎡、装修3000元/㎡）、北辰香麓等项目，依靠高性价比、成熟地段分流高新资格客户。 3）LOFT产品竞争 区域loft/公寓未来供应将达约9583套，且集中在二季度推出，各项目均欲抢占住宅限购下的公寓/loft市场热点和客户。目前华润时光里排卡1300余组（交1000元万象城购物卡享2%优惠）。 本案LOFT产品预计10月推出，机遇和挑战并存。 重点竞品分析—朗基和今缘 产品 户型面积 套数 占比 威胁分析 高层 95（3房2卫） 180 15% 1、先于本案开盘，抢占客群，且加推预计在6月初； 2、价格低，且城南品牌口碑较好； 3、户型赠送率高，96-135㎡户型为主，抓住高新首置客群。 105（3房2卫） 180 15% 117（4房2卫） 186 15% 125（4房2卫） 186 15% 133-134（5房2卫） 184 15% 153（5房3卫） 58 5% 155（5房3卫） 122 10% 合计 1096 89% 叠拼 151上叠 46 4% 153中叠 46 4% 156上叠 46 4% 合计 138 11% 总计 1234 100% Loft/公寓市场情况 项目 层高 面积段㎡ 价格 未售套数 备注 新川56项目 4.9 35 预计10月推出，清水价12298，精装价14059 551 预计精装D档700标准 华润时光里 4.9 38-72 未开盘，预计清水价1.1万/㎡ 3040 预计6月底开盘，预计做双钥匙精装，标准未定 正成南郡 4.9 31-32 未开盘，预计精装售价约1.1万/㎡ 434 计划做精装，预计5月开盘 爱在城南 4.9 30-60 未开盘，预计清水售价1万/㎡ 561 清水，预计6月开盘 乐活公社 4.9 3