君谊大厦项目市 场定位报告.ppt

君谊大厦项目市场定位报告 住宅为低附加值产品 SOLO、SOHO为边缘性产品，衍生概念，是经济概念，价值低 酒店为长期收益产品 产权式酒店应在酒店业成熟地区出现（如海南、泰达） 写字楼与酒店式公寓综合价值较高 三种模式 模式1——标准写字楼+酒店式公寓 模式2——两栋纯写字楼 模式3——两栋纯酒店式公寓 平衡关系 项目价值最大化 商业模式——现金流与利润率 风险与收益 城市——区域发展 项目基础条件 竞争市场及客户因素 写字楼+酒店式公寓为可成立的定位方向 营造1+1〉2的产品结构优势 一、理解城市 1、天津城市经济的发展状况 （1）天津城市发展概况 ①国民经济快速健康发展 2004年投资情况分析：数据来自于2004年政府工作报告 ②基础设施建设迅速 ③城乡居民收入实现较快增长 ④城乡居民居住条件和环境继续改善 全年房屋拆迁总量突破450万平方米，综合整修旧楼区324片，近百万居民受益。城市居民人均住房建筑面积23.10平方米，使用面积17.46平方米，比上年增加0.8平方米。农村居民人均住房面积24.44平方米，比上年增加0.1平方米。数据来自于2004年政府工作报告 2、外向型经济迅速发展带动城市的升级 ⑴天津经济的迅速发展 连续13年保持两位数增长，2004年天津实现财政收入502.1亿元，比上年同口径增长26.7%。天津人均GDP总值达到3000美元。 04年下半年，天津全市共批准利用外资项目５３８个，比03年同期增长９．８％；合同外资额３２．２４亿美元，同比增长６７．３％；实际利用外资额１２．８９亿美元，同比增长３４．３％。按有效工作时间计算，平均每天招商额达２０７万美元。数据来自于2004年政府工作报告 ⑵经济发展带动地产投资的增长 ⑶经济增长带动城市的发展 城市得到快速发展，更会得到越来越多的外来人士及企业的关注，外来资本大量流入本市的投资市场，写字楼及酒店公寓市场将会获得更大的发展契机。 3、城市建设对经济发展的直接促进作用 （1）大规模的城市建设 近年来，天津市政府大力进行市政建设和经济建设，其中包括地铁的翻修和扩建、快速路、立交桥建设以及老城区的重建等等，使天津城市发生了日新月异的变化。同时进行机场的改造，要把天津建成北方最大的航空物流中心，给天津的经济发展直接注入了活力。摘自于2004年政府规划 （2）城市定位及未来发展 以金融中心为核心竞争地位。天津的城市定位是环渤海中心城市，是发达的港口城市，北方重要金融中心。 （3）城市发展契机 ——金融 （4）城市建设新格局及增设功能 ——建设并发展天津的“华尔街”摘自于2004年政府规划 4、天津城市中心战略南移，城市南部板块地位凸显 5、城市的发展、经济的发展重心南移，特别是会展经济的发展提升了城市的载体功能。 6、天津未来发展方向---金融、商贸将成为城市发展主要方向 7、政策紧缩带来的影响 新政影响投资需求抑制短期投机，营造长期战略投资良好环境 以租待售的方式具备发展优势 以租赁为主的长期经营收益模式 ——稳定的投资回报 、规避营业税、充足的投资运作空间 纵横观点： 1、外向型经济的发展，大量的外来资本涌入带动天津城市经济的迅速发展。 2、天津经济的开发，大量外企入津扩展投资，随着经济全球化战略实施，作为沿海经济开发城市的天津依托环渤海经济的发展必将吸引更多的外籍知名企业，势必会加大对具有国际化配套标准甲级写字楼的需求。 3、外来人口特别是外籍人口的广泛增多成为天津高端商务需求聚集发展的机会点。 4、外来高端商务人士在生活习惯及思维意识上的先进性及开发性对商务产品提出更高要求。 5、由于投资的长期战略性考虑使其更为关注更适于长期生活的固定居所。 6、高档住宅类产品能够满足长期居住需求，但由于其服务标准及自身硬件配置无法满足外来高端人士居住习惯，使得具备酒店式服务标准同时具备完善的居住生活配套的住宅类产品成为未来市场发展的更大机会点。 7、政策的影响导致以租养贷、长期租赁成为新市场环境下的主要投资方式. 二、理解区域 1、区域发展地位及方向 搞好小白楼商务中心区配套建设 完善友谊路金融服务区功能 搭建大沽南路商业区构架 扩展海河服务型经济带、解放南路物流带及紫金山路旅游服务型经济带建设 完善区域内商业设施布局，为欧尚超市、金皇大酒店、罗马商城等10个新项目建成开业搞好服务。 2、区域建设目标——“三个三”工程 打造三个功能区：小白楼商务区、友谊路金融服务区和大沽南路商业区； 建设三条经济带：建设海河沿线服务型经济带、解放南路物流经济带和紫金山路旅游服务型经济带； 凸现三条特色街：德式风情街、友谊路风情街和广东路特色餐饮一条街。