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商办物业的投资选择分析 主讲人：誉翔安合伙人 赵敬川 2013.07.30 1.写字楼、商铺、商住投资门槛与税费解读 税费解读 物业种类 契税 公共维修基金 经营性税费 住宅 1.5-3% 楼高7层及以上200元/㎡（框剪结构） 楼高7层及以上150元/㎡（现浇结构） 楼高6层及以下100元/㎡ 5.5% 商办物业 3% 非住宅小区物业，不收取 12% 商业相对于住宅尚无预期增加物业税的压力 商业地产投资优势 1、泡沫少：使用价值与资产价值互动良性 2、政策干扰少：几乎10年没有变化 2.不同商用物业的投资收益测算 不同物业的投资测算 收益测算 风险测算 商业 ＞ 办公 ＞ 商住 地产是大额投资，所以考虑“风险”要大于“收益” 投资回报率 （北京目前水平） 商业（5%-6%）、办公（4%-5%）、商住（2%-3%） 商铺投资 商铺 一铺养三代 一步差三市 运营因素 ＞ 地段因素 投资关注点：开发商品牌、运营能力 专业型投资 办公投资 办公 风险收益平衡 土地价值属性强易判断 投资关注点：交通、配套、品质、管理 稳健型投资 商住投资 商住 空置少、租金低 租金售价受压制 投资关注点：交通、售价 阶段性产品，不宜做长线投资 3.三种物业需注意的投资事项及潜在投资风险 城市的选择 1、人口基数 2、流动人口比例 3、第三产业占比 投资选择前提 商业地产投资回报优势 地产的收益 ① 租金 ② 溢价 回报率→按揭的杠杆 转售→流通性（无限购） 商业投资机会的判断 商业： 便捷 ？？？ 目的 体验 电商 购物中心（自持） 未来个人投资商业的机会会更多出现在便捷方面 关键词：形态社区商业、商住比、步行半径200米 办公功能 ① 使用 ② 展示 使用型：北京市→8元/㎡·天以下是使用型办公，以上是展示型办公 展示型：目前个人投资展示型的机会较小，主要集中在1.5或2线城市 办公投资机会的判断 交通、基础配套 商务配套、楼体品质、物业管理 使用型特点 ① 地铁； ② 产业资源: 1.政策；2.龙头企业（做庄）。 谢谢。