2019年涿州鹏渤地产项目尽职调查报告-v.pdfVIP

涿州鹏渤地产 项目尽调报告 2014-2-19 长江财富 业务部 1 / 80 关于“长江财富-高铁新城系列专项资产管理计划”申请 实施的请示 经农业银行涿州支行推荐，我部拟与鹏渤房地产开发有限公司（简称“鹏 渤地产”）合作，实施“长江财富-高铁新城系列专项资产管理计划” （简称“本计 划”），本计划募集资金预计为人民币3 亿元，但最高不超过人民币3.2 亿元（“融 资款”），拟分期实施，采用股权转让加委托贷款的方式，将募集资金用于缴纳 2013-56 号和2013-57 号建设用地的剩余土地出让金及相关税费（土地出让金 加契税共计约 5.7 亿元，企业已缴纳约 2.7 亿元，企业出资与我司出资约为 0.9:1 ），现该两块土地已经取得土地成交确认书。 本计划的第一还款来源为本项目的销售回款，第二还款来源是公司其他项 目销售收入（农行可配合监管），补充还款来源为农行开发贷款置换（农行为 此笔开发贷的发放出具合作《意向函》），鹏渤地产以本项目土地使用权 （2013-56 号和2013-57 号建设用地）为本计划提供抵押担保，该土地总成交 价格为5.4007 亿元，抵押物按照土地成本5.4 亿元估算，抵押率为59.25%， 取得国有土地使用证后，将对本项目抵押物进行正式评估。该地块位于高铁新 城规划中心地区，项目东侧为商业用地，西侧为医院、南侧为中小学校，北侧 为规划的城市绿地，地理位置优越，交通便利，为高铁新城最优质地块之一， 项目地块本项目地点与涿州东站仅1000 米左右的距离，步行仅需10~15 分钟， 目前每天从涿州东站出发至北京西站的车次达11 班，用时25 分钟左右，明 年提速后将只需要12 分钟。本项目距838 路公交车（涿州—北京）的首站不 远，步行不足20 分钟，此线路途径华阳路，经停本案北面的路口，直接上京 石高速公路，45 分钟一站直达北京市区。故该抵押物位置较优，流动性较好， 可变现能力强，保障措施较优。 2 / 80 经测算，本计划管理资产最高额为3.2 亿元且为2 年期时现金流本息覆盖 倍数为2.45 倍，还款来源充足。 交易对手鹏渤公司去年销售额超过10 亿元，具房地产开发二级资质，累 计已完成开发面积近65 万平方米，销（租）售率98% 以上，目前金融机构贷 款余额仅约为12,000 万元，负债率及财务杠杆较低，且未来其他回款项目充 足。另外，鹏渤公司信用状况较优，多年与农业银行合作较好，项目贷款和按 揭贷款均与农行合作，对本项目资金监管和回款提供保障。 本计划拟采用多渠道销售的方式进行销售。包括但不限于中国农业银行涿 州支行代销、券商代销、其他银行代销、第三方机构销售、上交所挂牌交易、 对接保险资金、企业年金等多种销售方式。 现申请计划实施。妥否，请领导批示。 3 / 80 目录 第一部分 产品要素及结构 6 一、资产管理计划产品设计 6 1、专项计划项目基本要素 6 2 、业务当事人的主要角色及名称 9 3、业务当事人的主要角色及名称 9 4 、资产管理计划利益分配方案 10 5、资产管理计划受益权管理说明 10 6、资产管理合同备案及生效 10 二、交易结构设计 11 （一）交易结构（设立阶段） 11 1、交易结构图 11 2 、交易结构及设立过程说明 11 （二）交易结构（退出阶段） 15 1、运作及退出流程图 15 2 、运作及退出说明 16 第二部分 资金拟投项目 17 一、项目地块现状分析