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保障性住房成本控制研究 杭州市居住区发展中心有限公司 浙江杭州310016 摘要：保障性住房是政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提 供的具有社会保障性质的住房，具有开发利润和销售价格低、强调保障性和公益 性、住户特殊性等特点。本文从保障性住房开发各阶段入手，探讨了在满足需求 的前提下，如何对保障性住房成木进行控制。 关键词：保障性住房；成木控制；标准化 引言 保障性安居工程既是一项重大的民牛工程，也是完善住房政策和供应体 系的必然要求。大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院作出的重大决策， 是当前和今后几年政府工作的一项重要任务。实施好这一重大民生工程，关系经 济社会发展全局，惠及广大人民群众。保障性住房相对于普通商品住房而言，体 现了开发利润低销售价格低的特点，这就要求开发企业在成木控制上下功夫，因 此做好保障性住房的成木控制管理至关重要。 一、保障性住房定义及特点 保障性住房，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的 限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。按 类型分，保障性住房可分为经济适用房房、廉租房、公共租赁房、定向安置房（拆 迁安置房）等。根据笔者具体工作的实际情况，木文所指的保障性住房主要是指 经济适用房、廉租房、公共租赁住房三种。 相对于商品住房而言，保障性住房主要存在以下特点： 1、 开发利润低、销售价格低，强调保障性和公益性。 2、 开发规模大，时间任务紧，是一定程度的政府主导行为，强调政策 性。 3、为满足特定人群的住房牛活需求，强调住户的特殊性。保障性住房 对户型和面积作了严格限定，强调住房设计和建设标准的使用效果，以满足基本 住房需求为原则。 二、保障性住房成本控制存在的主要问题 笔者根据近年来参与保障性住房项0的经验，对比品牌商品房的开发, 总结了保障性住房开发中成本控制的问题，主要表现在以下几个方面： 1、 从规划设计层面来看，缺少精细化标准化流程。 规划设计阶段主要问题有以下几点： 1） 规划缺乏远瞻性，造成整体施工进度的落后。基础设施大型保障性 住房项目一般安排在较偏远的郊区，周边基础设施配套相对滞后，以杭州市三墩 北大型居住区为例，A-R21-15地块26万平方米经济适用房（廉租房）项目可以 于2013年上半年交付使用，但周边的道路、区块的排污泵房及管线均未完成建 设，项目只能在施工组织吋有意识放缓进度，造成项目建设成本上升。 2） 户型设计不合理，造成的销售滞后性，影响资金冋笼的速度。比如 在杭州2009年6月的第27期经济适用房选房中，共有590多户家庭放弃选房, 弃选率约15%。每期经济适用房选房结束，总会产生一部分的弃选,而反映最多、 矛盾最大的是户型问题。 3） 结构设计不经济，造成钢筋用量、商品混凝土用量的巨大浪费。据 测算，钢筋含量每平方米减少1千克，单方成本节约1.2元；标准层钢筋含量每 平方米减少1千克，单方成本节约6元；标准层混凝土含量每减少0.01立方米， 单方成本节约7元；地下车位平均面积降低1平方米，单方成本节约12.5元； 地下室层高每降低10厘米，单方成本节约5元；门窗比每减少0.01,单方成本 节约5元；景观硬景面积比例每减少百分之一，单方成本节约0.62元。上述七 个指标综合发挥经济效益后，单方成本减少145-260 7U/m2,按开发量500万 计，则成本降低额约为10亿元。 2、 从材料采购层面来看，缺少集中性和统筹性。 根据目前招标管理要求，电梯、门窗等大宗设备、材料的采购基本由施 工单位负责，市场中同品种材料的规格较多，价格混乱，存在一定的材料采购成 本提升或材料质量不能保证现象，未能实现材料质量和价格之间的最佳性价比组 合。 由施工单位负责大宗设备、材料的采购，造成采购按项目或组团进行釆 购，而忽视了保障性住房开发量大且材料产品具有相似性的特点，未发挥其集中 采购的价格优势。 3、从建设管理层面来看，缺乏标准化建设管理体系。 1） 中标单位在施工中难以管理。目前保障性住房项目在施工前期阶段 中的施工招标一般采用资格后审方式，存在报名单位多、项目经理良莠不齐，各 单位相互压价，中标价格偏低等问题，这在一程度上会造成招标单位在施工管理 中难以管控。 2） 进度计划缺乏有效落实。部分保障性住房建设存在一定的进度缓慢 问题，根据2011年杭州市审计局《关于杭州市保障性住房建设管理情况专项审 计调查结果的公告》（杭审公告（2011） 3号）反映，2010年存在部分保障性住 房的建设计划未能如期实施的情况：“①lsquo;田园地块rsquo;25万平方米的 经济租赁房项目未能按计划开工,实际推迟到2009年12月底开工;②丁桥R21-24 号的经济适用住房项目，未能按计划在2009年底交付使用。③三墩陶瓷品市场