2019年土地增值税清算课件.pptVIP

审核重点 基本原则：工程费用必须实际发生、凭证必须合法有效。对于纳税人自行“预提”、“暂估”的工程费用不能作为扣除项目列支，应予剔除。工程费用的实际发生额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（变更设计追加工程补充协议）记载的内容相符，同时应当在项目所在地主管税务机关开具的建筑业发票之间的一致性审核。 重复列支审核 当地同期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的建安工程造价指标比较 纳税人采用自营方式自行施工建设或由关联方施工建设的审核重点。 可利用建筑业税收信息管理系统，对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得建筑业发票的真实性与准确性 在工程结算书审核方面，应重点注意是否存在重复结算、虚列工程项目、虚增工程量、随意加大工程单项定额单价等情形。 在建安工程合同或协议的真实性审核方面（合同或协议备案， “阴阳”合同、“错位”合同 必要时，在工程造价的核实方面可引入中介机构审核机制。 注意事项 关于开发企业为施工方代垫的水电费 关于装修费用：建设部2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》；（国税发〔2006〕187号） 关于对房地产开发企业质量保证金的处理 验证建筑安装工程费支出是否异常? 开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入 “开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。 开发间接费用的内容 工资：指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 福利费：指按上项人员工资总额的一定比例提取的职工福利费。 折旧费：指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 修理费：指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 办公费：指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 水电费：指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 劳动保护费：指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 利息支出：指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。 其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 开发间接费用审核 凭证的合法有效性 “三项费用”界限划分 分配对象的收益性 分配方法的合理合规性 利息费用的剔除 （五）“三项费用” 见前述内容 需要说明的有关问题 关于样板房问题 预售房款监督费问题 四、土地增值税计算 同一清算单位分别计算增值额、增值率和土地增值税 “普通住宅”与“普通住宅”认定 其他有关规定 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》及相关资料。 房地产开发企业的有关清算声明，包括项目开发情况说明，清算资料真实性、完整性声明，特别应声明是否存在未结成本事项、拆迁安置等，如有应详细说明。 从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关税金的缴纳情况。 其他与项目清算有关资料。 土地增值税清算总体要求 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。 土地增值税清算审核结束后，审核人员应按规定作出清算审核报告，在纳税人报送的土地增值税清算申报表及各项附表上签署意见。对需补交税款的，按规定程序作出审核意见并送达税务事项通知书，由纳税人按规定办理纳税申报手续；如纳税人未按规定办理，移送税务检查（稽查）；对需清算退税的，按照有关规定办理。 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。其他情况应按有关规定进行处理或处罚。 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。 三、土地增值税清算审核 清算审核包括案头审核、实地审核。 案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等； 实地审核