设备管理与维修 区世强主编.pdfVIP

第 1 页 绪 论 为 了给人们提供卫生 、舒适 、安全 的生活和工作环境 ，要求在建筑物 内设置完善 的给 水 、排水 、热水 、采 暖 、通风 、空气调节 、煤气 、供 电、电话 、电视 、火灾 自动报警 、保 安等设备系统 。这些设备系统均装设在建筑物 内，统称为建筑设备 。 年代初在美 国首次建造 了世界第一幢智能化大楼 。所谓智能建筑是 以建筑为平 台， 兼备通信 、办公、建筑设备 自动化 ，集系统结构 、服务 、管理及它们之间的最优化组合 ，创 造一个高效、舒适 、便利 的生活或生产环境 。 智能建筑物又可定义为具有 “ ”系统 的建筑物 ， 是指： ）办公室 自动化 （ ）系统 。在智能化大楼 中，通过网络、数 据库管理系统和 电脑操作系统平 台，构成 了一个有事务处理机能 、管理机 能和决策机能 的 完整机构 。 系统可处理数据信息、文字信息、多媒体信息，使办公业务的规范化程度 、 复杂程度和对信息资源的依赖程度都大大加强了。 ）建筑物 自动化 （ ）系统 。建筑物 自动化系统又分为 ：环 境能源管理系统 、保安管理系统 、物业管理系统 。建筑物 自动化系统实际上把全楼所有 的 建筑设备和设施有效地管理起来 。因此 ，建筑物 自动化系统可 以实现建筑设备和设施 的节 能、高效 、可靠 、安全 的运行 ，从而保证整幢建筑物 的正常运转 。 以物业管理系统为例 ，它 的功能包括有租金管理 、能源计量 、运行及操作数据编集和 分析评价 、系统异常诊断 、节能诊断 、设备维护时间表管理 、设备劣化诊断 、故障预知诊 断 、设备更新计划管理等 。所 以， 目前 国际上一致认为 ，建筑设备和设施 的管理是物业管 理中最高的一个层次。 ）通信 自动化（ 。是 以大楼数字交换机为中心，在 楼 内连接程控 电话系统 、电视会议系统和多媒体声像服务系统 ，对外与广域或城域 网以及 卫星通信系统相连 ，实现大楼 内外便捷 的声像数字通信 。 智能化大楼 的概念起源于美 国，美 国智能建筑学会将智能化大楼定义为 ：通过对建筑 物 的四个要素 ，即结构 、系统 、管理 、服务及其相互关系 的最优考虑 ，为用户提供一个高 效率和有经济效益 的环境 。可见 ，智能化大楼是高新技术在建筑物 内的集 中体现 ，是建筑 、 结构、环境 、设备 、信息工程 、 自动控制、物业管理 、人类工效学等多方面技术 的集成 。是 现代信息技术 向传统产业渗透的一个结合点 。有学者预言，智能化大楼将成为 世纪的龙 头产业 ，它将带动钢铁 、建材 、机械 、电器 、计算机 、通信和物业管理行业 的发展 。 物业管理涉及 的领域很广泛 ，它包括不动产 、土地 、设备、房间、家具、环境系统 、服 务 、信 息物 品、预算和能源等设施 的管理 。物业管理是房地产综合开发的延续和完善 ，又 是现代化城市管理和房地产管理 的重要组成部分 。它不单为 了延长物业使用年限及确保其 功能正常发挥 ，扩大收益 。降低 费用 ，也是为 了提高企业形象 ，提供适合于用户 的各种高 效率低收费的服务 ，改善业务 ，变革业务体制 ，使工作流程合理化和简洁化 。 第 2 页 目前 ，在 国外对物业设施管理十分重视 ，特别是在智能化大楼 出现后 ，物业设施管理 已成为一个新兴 的，十分繁荣的行业 。国际物业设施管理委员会认为 ：物业设施管理是 以 保持业务空 间高 品质 的生活和提高投资效益为 目的，以最新 的技术对人类有效 的生活环境 进行规划 、装备和维护管理的工作 。 作为未来 的物业管理专业人员 ，应对建筑物 内的传统设备系统 （给排水 、暖通 、供 电 等 ）有全面 的了解 ，而且要对建筑业 的发展趋 向有 明确 的认识 。智能化大楼是建筑业 的发