某马场项目定位及总体发展战略课件.ppt

南京马会置业马场项目定位及总体发展战略 谨呈：南京马会置业有限公司 项目研究工作的阶段划分 开发商4个目标 本报告的技术思路 项目界定结论——研究方向 竞争特点？抗性？如何应对？ 资源利用度？利用方向 如何协调与运作、开发模式？ 特点与启示？ 障碍？客户群体？特征？ 项目处于南京东郊，相对陌生的区域 参考指标： 消费者访谈 业内人士访谈 城市规划 结论： 东郊在南京人心中认知度高，形象好，属于传统的风水宝地，自古就有紫气东来之说 本项目所在马群地区不太为南京人所熟知，对赛马场的情况不太了解 城市规划中马群地区原来是村庄，现在刚刚完成部分拆迁工作 陌生区域：往往竞争不是重点，区域内竞和多于竞争；一般要从三个方向来应对 可以利用赛马场、高尔夫、紫金山、小白龙山等优势资源 我们如何整合这些资源呢？ 根据访谈和调研 我们得到启示： 从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势（1）上海 上海是目前国内马术运动和骑乘活动开展较好的城市之一 上海马术运动场、上海佳良马术俱乐部、上海辉煌骑马场这三家马场是上海规模最大标准最好的，在全国也属于领先水平 上海的“爱马一族”在这几年发展迅速,光上海辉煌骑马场据说就有数百名会员。这与上海的城市综合实力有关 市场的繁荣和强劲的经济增长率造就了为数众多的“老板”,大量海外跨国公司的进驻又产生了数以万计的“白领”。物质条件再加上上海人超前观念和固有的“洋气”成就了它在赛马上的发展 从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势（2）北京 北京通顺赛马场地处北京市通州区徐辛庄镇，占地面积160公顷(1.6平方公里)，是目前亚洲较具规模的国际标准赛马场之一 北京通顺赛马场的赛季是从每年的三月至十一月份，每周六都要举办近10 场精彩激烈的速度赛马比赛和主题赛事，极大丰富了人们的业余文化生活 经过几年的运作，马场在各方面都取得了不错的成绩，尤其在赛马比赛表演上更为突出，每次比赛前来观看的观众数量众多，在京城的同类俱乐部中始终是首屈一指的 北京的诸多高级会所，例如，长安俱乐部、京城俱乐部、中华会俱乐部等都与之建立了互访关系，他们的会员经常前来共同参与马场的各式活动 从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势（3）广州 广州赛马场成立于1993年1月8日 ，是全国第一家具博彩性的有奖赛马场 占地500亩，一般观众席再加上位于马场大楼台内各层的观马大厅、厢房，可同时容纳4万人 当年赛马场的风光，现在被提起时仍让人激动，赛事座无虚席 由于经营不善，1999年12月4日，广州赛马场被国家宣布禁止赛马，当时，赛马场负债已高达12.5亿元 2000年4月，中办和国办联合下文禁止博彩性赛马后，赛马场彻底停业 昔日赛马场已改作汽车城 从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势（4）香港 600多万港人，马迷200万 香港的赛马占了多项世界之最———国际赛事参赛国家最多、参与人数最多、投注金额与人口比例最高、每季赛马场数最多 香港赛马会已发展到两万一千多名会员，其中绝大多数是华人 香港现有两个马场，占地均上万平方米。位于繁华闹市区的铜锣湾跑马地马场始建于1844年，几经扩建，现可容纳2万多观众；1978年填海建成的沙田马场，观马台就有7层，可容纳6万多观众 赛马是香港的特色，已成为到港旅游的项目之一 从目前全国赛马场的发展状况预测未来本区域的发展趋势 (5) 南京 处于赛马场地块里面的相对不大的两个地块，别墅和公寓两种物业类型 项目被白水路分为两个地块 项目总规划用地170570.6平米，约256亩 B1地块为一类居住用地，规划用地占地80862平米，约121亩，容积率≤0.4，限高9米，建筑密度≤20％，绿地率≥50％ B2、B3地块为二类居住及商业用地，规划用地89708.6平米，约135亩，容积率≤1.98，限高50米，建筑密度≤25%，绿地率≥40% 产品物业类型的确定 限制条件：别墅地块 r＝0.4；公寓地块 r＝1.98 市场上双拼别墅单价高于联排、叠拼别墅；容积率越高利润额也越高 A地块为以独栋为主，配合少量双拼别墅 B地块为12～16层小高层 初步测算价格：别墅均价11000元/平米公寓均价5600元/平米 郊区居住：南京目前的城市发展水平低于完全主动式郊区化模式的要求，被动郊区化居住是主流，主动郊区居住处于初级阶段 我们通过S-C-Q金字塔基本结构来分析问题 S：情境（situation）——项目背景事实 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 思考点： 资源整合 区域价值 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 思考点： 产品创新 特殊