高密度策略--20以上容积率项目研究.pptVIP

高密度策略 ——2.0以上容积率项目研究 目录 一、引言二、体系分解三、可能性研究四、需求性研究五、产品观六、小屯项目的针对性研究 一、引言 研究背景及目的 背 景 可能开发项目中，高容积率是一大类型。 具有节地性，符合城市发展方向。 目 的 形成针对高容积率的产品观 为高容积率项目的决策提供参考 研究思路 研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息 研究方法 以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么？ 相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？ 如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性——澳洲康都的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理 高密度下的景观处理？ 高密度对局部小气候的影响？ 高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响 高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响） 相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性的增加（尤其在大规模社区中） 相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求 高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？ 对“合理性”的更高要求（相比低密度） 如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？ 对内部或周边配套的要求？ 对后期装修的影响？ 二、体系分解 产品 = 可能 + 需求 产品线 （可能成为什么？） 客户线 （需要成为什么？） 单体的可能性 规划的可能性 ‥‥‥ 社区定位 需求解析（一） 单 体 景 观 配 套 其 它 社区定位 规 划 需求解析（一） 景 观 配 套 其 它 规 划 社区定位 单 体 需求解析（二） 需求解析（二） 规划 单体 景观 配套及物业 其他附加值 宜居性 消解高密度带来的压迫感 关注局部小气候 同层次的适当居住混合 提高居住空间舒适度 景观的宜居性 提倡精装修，减少后期装修的不良影响 便利的商业服务设施 高密度下融洽邻里交往的可能 社区文化的营造 生态技术的运用 合理性 合理提高容积率 适合高密度的路网形式和密度 停车策略 符合楼盘定位的高容积率下的户型配比策略 合理的户型设计 合理的内部或周边配套 适应高密度的物业管理 社区定位 卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象） 高容积率下的产品观 结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性 保证产品的合理性 符合社区定位的宜居性 符合定位的其他附加值 三、可能性研究 高容积率下的单体演变逻辑 品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性 型式逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数 成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数变化 高容积率下的单体演变图示 高容积率下的单体演变图示 高容积率下的单体演变图示 高容积率下的单体演变图示 高容积率下的单体演变图示 高容积率下的单体品质象限（北方） 合理性 （日照、通风） 宜居性 （景观、均好性） 高容积率下的建议单体选择（北方） 单体的拼接组合 一般情况下，在以上8种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。 影响单体品质的因素排序如下：日照〉景观视野〉通风〉单层户数〉保温 板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。 在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体平面的周长，以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。 注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响。 高容积率下单体选择的几点考虑（北方） 高容积率下规划组合的考虑因素 经济性：单体选择、日照间距、层数 空间感：围合感、领域感、流动性 宜居性：小气候、景观性、便利性 项目基本数据一览表 项目 容积 率 总用地 (公顷) 总建面 (万平米) 总户 数 (千户) 车位比 (车：户) 绿化率 （%） 三居户 型(平) 主要板 楼尺寸 （米） 主要塔 楼尺寸 （米） 最低 层数 最高 层数 均价 (元/ 平) 精 装 开发 时间 乐府江南 2.07 11 30 1.568 0.9 34.20% 190 　 23.4 *15 23.4 * 16.9 9 9 7800 是 3.3 慧谷阳光 2.15 6.23 17 0.81 1　 35% 130 22.4 *11.7(3)　 9 16 6800 否 2.5 诚品建筑 2.4 5.93 14.8 0.716 0.83 45% 157 19.2 * 14.4 30.2 * 18.1 9 15 8800 是 2.8 珠江峰景 2.44 11.33 33 2.2 0.91 35% 148 　 41*