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徐州城南区某别墅类项目定位报告 第一部分 徐州社会经济发展状况 一、社会经济背景分析 1、区域中心城市地位形成 徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口1.09亿。《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。 2、城市总体经济发展良好 2003年徐州市国内生产总值905.66亿元，比上年增长12.5%,增幅提高1.1个百分点。扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。 3、产业结构有待调整 2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的16.9：46.4：36.7调整为15.4：48.5：36.1。其中第一产业增加值139.13亿元，增长3.4%；第二产业增加值439.48亿元，增长16.3%；第三产业增加值327.05亿元，增长11.7%。 产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。 4、人均GDP及可支配收入 2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高2.1个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长11.4％。 5、人口及居住条件 全市户籍总人口至2003年末为908.66万人，比上年年末增加4.22万人，其中全市非农业人口284.50万人，增加34.19万人。 城市人均住宅使用面积15.29平米，比上年末增加0.25平米,农村人均住宅使用面积29.50平米，增加3.84平米，居住条件尚有巨大改善空间。 6、恩格尔系数 2003年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由2002年的36.5%。下降到34.6%，下降1.9个百分点，生活质量有了明显变化。这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。 二、城市规划 1、城市发展方向 受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展格局。 城市东扩、南进，疏解老城，优化功能，城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河为城市主要发展轴。 2、徐州都市圈构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。 根据《徐州市总体规划纲要方案》，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转移；发挥承东启西、南引北联的区位优势，加强各城市间优势互补，加快我国东部沿海“低谷”地区的发展，推动陇海兰新经济带加快崛起；充分发挥苏北地区后发优势，成为苏北地区首要的增长极和实施全省区域共同发展战略的重要区域。 徐州都市圈的规划范围为以徐州为中心半径100公里左右，包括江苏的徐州市、连云港市、宿迁市以及安徽、山东、河南部分城市，涉及总人口3188万人 其中省内1857万人，面积4.8万平方公里 其中省内2.7万平方公里。构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。 3、新中心区建设 对于徐州市产业的发展，政府提出了“V”字型的发展构想，即沿徐连公路走廊的传统产业带和沿104国道到双沟机场的新兴产业带，以便更好地为这两条产业带服务，同时又能兼顾徐州市原有中心城区的发展，徐州需要一个全新的中心，带动原有城区和两条产业带协调发展。 徐州市新中心区的建设不能是旧中心区功能的简单转移，而应以前瞻的眼光建设具有国际水平的新中心区，有效地为周围地区提供高质量的服务，成为徐州市对外开放的窗口，功能上新中心区将集商业贸易、行政金融、文化娱乐和旅游为一体。 [ 结 论 ] 1、徐州位于苏鲁豫皖四省交界地区，是淮海经济区中心城市之一，新欧亚大陆桥东端第一个重要的大城市，自然区位较为重要，矿产资源丰富。但受周围经济区域发展水平影响，经济区位优势度不高，政治文化区位不具优势，综合区位竞争力不强。 2、徐州是我国重要的铁路枢纽，陇海、京沪两大干线交汇，对外交通发达。市内基础设施较为完善，基础设施成本指数较好，具有一定的基础设施竞争力。 3、徐州是典型的矿业城市，矿业经济在全市具有举足轻重的地位。煤矿业是徐州传统的支柱产业，近年来，徐州大力发展机械、电子、化工、食品等行业，突破了以能源为主体的产业格局，机械工业在全国具有一定的竞争力，但以矿业、工业为主体的产业格局没有根本改变，第三产业比重较低，结构竞争力不高。 4、徐州城市基础建设发展较为完善，资源丰富，交通便利，是以工业、农业为主的城市，但由于长期滞后的发展，造成经济的落后，人均收入不高。 5、徐州人力资源数量较为充足，人力资源