含谷别墅房地产项目策划方案.docx

?、现状分析 1、 重庆市别墅现状分析 li前重庆已动工及准备立项的别墅项H不下二十家（色括预计明后年动工项H）。而现有的存 量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、 加拿人花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中 挺身而出的项真止成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们 不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮?？ 2 0 0亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；8 5市 的帝景名苑已经闪亮开盘；3 6 0亩的肖河香榭正式破土动工；2 5 0亩的龙湖香樟林别墅、 1 0 0多市的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮和。此外，新东福、南方?上格 林、渝海乡水湾、海棠晓刀、佳华吐纪、芳草地等都□经或将要启动白C楼盘的部分别墅项 口。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地1 0 0 0多亩、新原兴 在渝北圈地7 0 0亩，均瞄准别墅开发。 2、 含谷別墅现状分析 如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成巫庆高级住宅区”纳入区域发展 目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。 继全兴别墅Z后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各 自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较人，最低的价位在1500元/平 方米，最高在5000元/平方米；有几乎没冇任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠白然风 景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。 二、案优劣势分析 1、 优势分析 1含谷是目前重庆公认的别墅区； 1几个别墅盘先行预热该区域： 1今年是全国的别墅年； 1政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。 2、 劣势分析 1重庆别樂人气候不好； 重庆别墅的空置率占64%,特别是市区别墅项目。能支撐重庆别墅的消费群体并不乐观。许多 有钱人更乐意在成都购买第二居所。 1没冇H然的风景作有力的支撐点； 别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、 天然水域等特征。 1交通不发达； 除了从九龙坡到含谷和对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族來说，虽然距离 不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成本。 1缺少有力的卖点； 从本案日前來看，没有任何可以吸引人气的地方。 1竞争激烈； A、 谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还 有将要开发的别墅。 B、 在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也冇发展商盯着 别墅市场这块蛋糕。 C、 已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。 1该地段喰哗； 白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。 1开发体量过人； 别墅的灵魂 身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张 扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就与住 在小区里没有区别了。 3、综合分析 从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地乂只能做别墅才有出路，所谓“成 也别墅败也别墅”，所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更 要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。 三、定位建议 精英型别塞 走小档别墅价位，高档别墅的品质路线 理由：1、重庆购买高价位別舉的消费群体力度小； 2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓粘英就是中国新一代经 济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅 最有潜力的群体； 3、 重庆住宅小区中，跃层一?般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要和 别人-起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别堂非常冇市场，为何不做 售价在莫范围内的“地上别墅”呢？ 4、 重庆是个贫富差距很大的城市，冇不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个 层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子； 5、 任何人都希望花最少的钱，得到最大的亨受； 6、 本案的自身条件无法支撑高价位的别墅； 7、 价位低便有增值的空间； 8、吸引城市里的新贵。 操作方式：1、把体量减少一部分； 高密度是做不出好别墅，500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少 荣耀感，最终会导致失去有效客户 2、本案分阶段推出; 本案的风险较大，为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推岀项目，同时也町以 吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。 3、 先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所； 4、 利用配套做文章（关键点，见“卖点建议）； 5、 配套先利用起來（这是最关键的一